상환에 목돈 쓰면 현금 유동성 사라져
이자율 낮다면 굳이 서두를 필요 없어
더 높은 투자 수익 기회 놓칠 수 있어
조기 상환에 따른 단점도 따져봐야
많은 주택 보유자가 은퇴 전에는 모든 대출을 청산하려고 안간힘을 쓴다. 은퇴 후 소득이 줄기 때문에 모기지 페이먼트로 나가는 고정 지출을 줄여야 그만큼 생활이 수월하기 때문이다. 특히 크레딧 카드 빚이나 개인 대출 등 고금리 부채는 가능한 은퇴 전 빨리 갚는 것이 바람직하다. 하지만 모기지 대출은 예외일 수 있다. 은퇴 직전에 모기지 대출을 모두 갚을 경우 재정적으로 손해일 수도 있어 현명한 결정이 필요하다. 은퇴를 앞두고 모기지 대출을 상환했을 때 발생할 수 있는 단점을 알아본다.
■ 현금 유동성 잃을 수 있어
은퇴 후에는 갑작스러운 지출이나 의료비 등 예기치 못한 상황에 대비해 쉽게 꺼내 쓸 수 있는 비상 자금이 매우 중요하다. 그런데 모기지 대출을 갚기 위해 목돈을 인출하면 현금과 기타 투자자산이 ‘부동산(집)’이라는 비유동 자산에 묶이게 된다.
재무 컨설팅업체 ‘아론 브래스크 캐피탈’의 아론 브래스크 대표는 “모기지를 갚는다는 것은 곧 유동성 있는 자산을 비유동성 자산으로 전환하는 것”이라며 “은퇴 후엔 예상치 못한 상황에 대비해 현금에 손쉽게 접근할 수 있어야 한다”라고 조언한다.
집의 일부만 팔아서 모기지 대출 상환 자금을 마련할 수 없다. 예를 들어, 화장실 하나만 팔아서 필요한 돈을 만드는 일은 상상할 수도 없다. 그래서, 재정 전문인들은 은퇴를 앞두고 있다면 모기지 대출 상환에 주력하기보다 현금화할 수 있는 투자자산을 유지하는 것이 유리하다고 조언한다.
크로크 캐피탈의 에릭 크로크 대표는 “은퇴자들은 재무구조를 융통성 있게 운영하는 것이 중요하다”라며 “집에 15만 달러 대출이 남아 있어도, 50만 달러의 수익형 자산을 보유한 은퇴자가 더 안정적”이라고 설명했다.
■ 더 높은 투자 수익 기회 놓칠 수 있어
2020~2021년 초저금리 시기, 많은 사람들이 재융자를 통해 모기지 대출을 낮은 이자율로 갈아탔다. 이때 3% 안팎의 이자율로 묶어두는 데 성공했다면, 모기지 대출을 서둘러 갚는 것보다 여유 자금을 다른 곳에 투자하는 편이 더 이득일 수 있다. 크로크 대표는 “은퇴 후 고정 수입만 있는 상황에서는 현금 흐름이 ‘빚 없는 집’보다 더 가치 있다”라며 “40만 달러짜리 집에 대한 대출을 모두 갚아서 빚은 없지만, 집에 묶인 자산이 수익을 낼 수는 없다”라고 설명했다.
예를 들어, 3%대 이자율을 적용 받는 모기지 대출을 그대로 유지하면서 여유자금 40만 달러를 채권이나 절세 상품 등 안전 자산에 투자해 연 7% 수익을 낼 수 있다면, 연간 약 2만8,000달러 수익을 얻을 수 있어, 모기지 페이먼트를 충당하고도 남는다.
■ 세금 혜택도 상실할 수 있어
모기지 대출을 다 갚지 않고 유지하면 세금 공제 혜택을 누릴 수 있다. 특히 기부나 의료비 지출로 항목별 공제를 선택하는 은퇴 납세자의 경우 모기지 이자 공제가 절세에 큰 도움이 될 수 있다. 크로크 대표는 “1,000달러의 이자 비용이 최대 200달러 이상의 세금 절감으로 이어질 수 있다”라며 “모기지 대출 유지로 쉽게 절세에 나설 수 있다”라고 말했다.
그는 또 “모기지 대출을 갚는 것이 책임감 있어 보이지만, 유동성을 제한하고 장기 전략을 약화시킬 수 있다”라며 “현금 유동성을 확보해 두면 변화에 유연하게 대응하고 기회를 포착할 수 있다”라고 강조했다.
■ ‘재정 상황·인생 시기’에 따라 조기 상환 고려
그렇다면 언제 모기지 대출을 상환하는 것이 좋을까? 재정 전문가들은 사람마다 처한 상황이 다르고, 인생의 시기에 따라 대출이 재산이 되기도, 부담이 되기 때문에 모기지 조기 대출을 신중히 판단해야 한다고 조언한다.
우선, 소득이 제한적이고 월 지출에서 대출 비중이 크다면 모기지 대출 상환을 고려해볼 만하다. 모기지 대출을 갚으면 지출 여력이 크게 늘어나고, 무엇보다 이자 비용을 절약할 수 있어 대출 만기 기준으로 수만달러에 달하는 이자를 절약할 수 있다. 관건은 대출 상환 시기다.
아직 나이가 젊어 자산을 축적하는 과정이거나 크레딧 카드, 개인 대출 등 이자율이 높은 부채가 있다면 아직은 모기지 대출 상환에 급급할 필요가 없다. 모기지 이자 공제 혜택이 예전만큼 크지는 않지만 여전히 세제 혜택을 받을 수 있고, 모기지 대출 이자율이 다른 이자율보다 상대적으로 낮은 이른바 ‘좋은 부채’로 평가된다.
■ 조기 상환에 따른 단점도 따져봐야
모기지 대출 조기 상환을 고려할 때 반드시 대출 유형을 확인해야 한다.
일부 대출은 조기 상환 시 위약금이 부과되기 때문에 조기 상환에 따른 위약금 조항을 확인하고 결정해야 한다. 또, 모기지 대출을 다 상환하면 이자에 대한 세제 공제를 받을 수 없게 된다는 점이 단점으로 꼽히지만, 남은 이자를 내지 않아도 되는 것이 장점이다.
매년 재산세와 주택 보험료를 따로 마련하는데 어려움을 겪는 주택 보유자도 많다. 그래서 많은 대출자는 재산세와 주택 보험료를 매달 모기지 페이먼트와 함께 자동 이체되는 서비스를 이용한다. 그런데 모기지 대출을 조기 상환하면 두 가지 주택 비용을 별도로 마련해야 하는 부담이 따른다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
