집값이냐, 이자율이냐… 어떤 조건이 더 중요할까?

‘집값·이자율’ 하락 전망

올해 내 집 마련을 계획하며 주택 시장 여건이 나아지기를 기대하는 사람이 많다. 온라인금융정보업체 뱅크레잇닷컴의 ‘주택 구매 여력 보고서’에 따르면, 집을 사고 싶지만 아직 소유하지 못한 성인 약 83%는 소득 부족, 높은 집값, 다운페이먼트 마련 어려움 등을 그 이유로 꼽았다. 집을 사고 싶어하는 사람들의 가장 큰 기대는 바로 집값과 이자율 하락이다. 현재 6.5~7%대에 머무르고 있는 모기지 대출 이자율은 하락세로 접어들까? 집값이 내려갈 가능성은 조금이라도 있을까? 이에 대한 해답은 향후 부동산 시장의 흐름 속에서 찾아봐야 한다. 집값과 이자율 중 내 집 마련을 조금이라도 수월하게 하는 조건이 무엇인지 알아본다.

■ 집값 vs. 이자율

집값과 모기지 대출 이자율을 비교할 때, 대부분 사람들은 먼저 눈에 띄는 집값에 주목하기 쉽다. 하지만 부동산 전문가들에 따르면 실제로는 이자율이 주택 구매 결정에 더 중요한 요인이다. 이자율은 향후 30년간 매달 갚아야 할 페이먼트 금액을 직접적으로 결정하는 요인이기 때문이다.

‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면, 올해 7월 기준 주택의 중간 가격은 약 42만 2,400달러다. 이를 기준을 이자율 변화에 따른 월 모기지 페이먼트 금액(재산세, 주택 보험료 제외)은 다음과 같이 변동한다.

도표를 보면, 이자율이 0.5% 포인트만 낮아져도 월 페이먼트 금액은 약 109달러 줄어든다. 반면 집값이 1% 하락(약 4,224달러 하락)해도 월 페이먼트는 약 21달러 정도만 낮아지는 데 그친다. 이번에는 이자율과 집값이 모두 크게 떨어진 상황을 가정해본다.

이 경우에서도, 집값이 5% 이상 하락하고, 이자율이 1%포인트 낮아진 조건으로 구입하더라도 매달 납부하는 페이먼트 금액은 약 100달러 밖에 차이 나지 않는다. 이처럼 집값 하락보다 이자율 하락이 주택 구매 비용에 더 큰 영향을 미친다는 점을 알 수 있다.

■ 이자율 전망은?

모기지 이자율은 이미 하락세를 보이고 있다. 뱅크레잇닷컴에 따르면, 올해 초 7%를 웃돌던 30년 고정 이자율은 8월 기준 약 6.64% 수준으로 하락했다. 부동산 시장 전문가들은 앞으로 이자율이 추가로 떨어질 가능성이 큰 것을 보고 있지만, 이자율 하락 폭과 속도에 대해서는 전문가들의 의견이 조금씩 엇갈린다.

국영모기지 보증기관 패니메이는 최근 30년 고정 이자율이 2026년 말 6.1%까지 내려갈 것이란 전망을 내놓았다. 반면, ‘모기지은행업협회’(MBA)는 내년에도 이자율이 6.5% 수준에서 큰 변동이 없을 것으로 전망하고 있다. 이처럼 이자율이 현 수준에서 머물거나 하락에 대한 전망이 높지만, 이자율이 하락할 경우 주택 수요가 급증해 다시 집값 상승을 불러올 수 있다.

■ 집값 전망은?

집값 전망은 이자율만큼 단순하지 않다. 역사적으로 주택 가치는 경제 위기와 같은 전례 없는 상황을 제외하고는 대체로 시간이 지날수록 상승하는 경향을 보여왔다. 2008년 금융 위기가 대표적인 사례다. 부동산 정보업체 질로우의 최근 전망에 따르면 올해 말 주택 가치는 전국적으로 전년대비 약 0.9% 하락할 것으로 예상되지만, 지역별로는 상황이 조금씩 다를 전망이다.

지난 5년간 주택 가치가 전국적으로 기록적인 상승세를 보인 가운데, 일부 지역은 감당할 수 있는 수준을 훨씬 넘어섰다. 부동산 전문가들에 따르면 호황을 누렸던 지역에서는 급등한 집값에 따른 부담이 수요를 위축시켜, 향후 집값이 둔화하거나 하락할 가능성도 높다. 집값이 하락한 지역도 적지 않다. 부동산 업체 레드핀에 따르면, 플로리다주 잭슨빌의 7월 중간 주택 가격은 전년 대비 약 2.3% 하락했고, 조지아주 애틀랜타 역시 중간 판매 가격이 지난해보다 약 8.8% 떨어진 것으로 조사됐다.

■ 주택 구매력 악화 원인은?

‘주택 구매 여력’(Affordability)에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 수요와 공급이다. 질로우의 분석에 따르면, 현재 주택 시장은 약 470만 가구에 달하는 주택 부족 현상을 겪고 있다. 집을 구하려는 사람이 주택 공급보다 많기 때문에 가격이 자연스럽게 상승하는 것이다. 이 밖에도 다음의 원인 때문에 주택 구매 여력이 악화한 것으로 분석된다.

▲코로나 팬데믹: 팬데믹 기간 역대 최저 수준의 이자율이 주택 가격 급등을 부추겼다. 연방 인구조사국과 ‘주택도시개발국’(HUD) 자료에 따르면, 2020년 2분기부터 2022년 말까지 주택 중간 판매 가격은 무려 40% 가까이 급등했다. ▲인플레이션(물가 상승): ‘연방준비제도’(Fed)는 직접적으로 모기지 금리를 결정하지 않지만, 통화 정책은 대출 이자율에 영향을 준다. Fed가 인플레이션 억제를 위해 금리를 올리면서, 주택 구매자들은 높은 집값과 높은 이자율이라는 이중고에 직면하고 있다. ▲임금 상승 둔화: 모든 물가가 상승하는 가운데 임금은 이를 따라가지 못하고 있다. ‘연방 노동통계국’(Bureau of Labor Statistics)의 최신 분석에 따르면, 근로자의 평균 주간 임금은 약 1.4% 상승하는 데 그쳤다.

■ 내 집 마련에 적절한 지출 금액은?

주택 구매 시 ‘28/36 규칙’을 참고하는 것이 도움이 된다. 대부분 부동산 전문가들은 월 소득의 28% 이내에서 주거비용을 지출하는 것이 적절하다고 조언한다. 주거비용에는 원금과 이자뿐 아니라 재산세, 주택 보험료 등도 포함된다. 예를 들어, 월 소득이 7,000달러라면 주거비용은 월 1,960달러 이하로 조정해야 한다. ‘36’은 모든 부채 상환액이 월 소득의 36%를 넘지 말아야 한다는 의미다. 부채에는 모기지 대출뿐 아니라 자동차 할부금, 학자금 대출 등 모든 대출이 포함된다.

<미주 한국일보 준 최 객원 기자>