FHA 대출… 3.5% 다운페이먼트
VA 대출… 제로 다운페이먼트
지자체별로도 다양한 지원 운영
올해 주택 구매 여건이 예년에 비해 소폭 개선될 것으로 전망된다. 하지만, 상당수 바이어들은 여전히 내 집 마련의 꿈을 이루려면 적지 않은 재정적 도움이 필요한 상황이다. 올해 주택 구매 계획이 있다면 대출 승인 조건이 비교적 유연한 연방정부 대출부터 주정부 보조금, 고용주가 제공하는 다운페이먼트 지원에 이르기까지 다양한 주택 구매 지원 프로그램을 찾아보면 큰 도움이 된다. 올해도 계속 시행될 예정인 각종 주택 구매 프로그램의 핵심 내용과 새롭게 달라지는 점 등을 알아본다.
■ 지원 내용, 적합 여부부터 판단
대부분의 주택 구매 지원 프로그램은 크게 두 가지 형태다. 다운페이먼트나 클로징 비용 등 초기 구매 자금 부담을 덜어주거나, 모기지 보험료 등 여러 수수료를 낮춰 매월 납부하는 페이먼트 금액을 줄여주는 방식이다. 어떤 형태의 지원 프로그램이든 지원 내용이 자신에게 적합한지부터 판단해야 한다.
클로징 비용이나 다운페이먼트를 낼 현금이 전혀 없는 바이어에게는 낮은 모기지 이자율이 도움이 되지 않는다. 이들 바이어들에게는 이자율이나 수수료 인하 지원보다 초기 구매 자금 지원이 더 절실하다.
또, 구매하려는 주택이 지원 프로그램 제외 대상인지 모르고 지원을 신청하는 경우도 많다. 군 복무 여부, 주택의 위치, 소득 한도 등 해당 지원 프로그램의 세부 자격 요건부터 확인하고 신청해야 불필요한 지연을 줄일 수 있다.
■ 대표적인 주택 구매 지원 프로그램
주택 구매 지원 프로그램은 크게 여섯 가지 유형으로 나뉜다. 각 프로그램은 서로 다른 지원 내용과 자격 요건을 두고 있고, 수혜 대상 바이어나 적용 대상 주택 요건 등도 각기 다르다.
▲‘연방주택국’(FHA) 대출
FHA 대출은 비교적 낮은 다운페이먼트(최소 3.5%)와 일반 대출보다 유연한 심사 기준이 가장 큰 장점이다. 일반 대출에 필요한 다운페이먼트(통상 구매 가격의 10~20%)를 모으는 데 수년이 걸릴 수 있기 때문에, 젊은 바이어들에게 초기 구매 자금 부담을 낮춰주는 수단으로 FHA 대출이 많이 활용된다.
하지만 FHA 대출은 낮은 다운페이먼트로 인해 ‘모기지 보험’(PMI) 의무가 적용되기 때문에, 장기적으로 볼 때 반드시 구매 비용을 낮춰주는 수단이 아닐 수도 있다. 크레딧 점수가 높은 바이어(대출자)라면 다른 대출 지원 프로그램이 제시하는 PMI를 통해 더 낮은 보험료를 적용 받는 경우도 있다. 또, FHA 대출 적용 대상 주택은 FHA가 요구하는 엄격한 안전 기준을 충족해야 하는데 일반적으로 일반 대출보다 훨씬 까다롭다.
▲‘연방 재향군인청’(VA) 대출
자격을 갖춘 재향군인과 현역 군인, 요건을 충족하는 유가족 배우자에게 VA 대출은 폭넓은 혜택을 제공한다. VA 대출의 가장 큰 장점은 제로 다운페이먼트지 조건임에도 불구하고 모기지 보험 가입 의무가 없다는 점이다. 주택 구매 시 가장 큰 부담인 다운페이먼트 비용과 구매 후 지속적으로 지출되는 모기지 보험료 비용 두 가지를 동시에 해결주기 때문에 자격이 된다면 가장 먼저 검토해볼 만한 대출이다.
VA 대출 자격을 갖추고 관심이 있다면 신청 전 몇 가지 확인할 사항도 있다. 다운페이먼트와 모기지 보험료 부담은 없지만 일회성 보증 수수료가 부과되기 때문에 우선 금액을 확인하는 것이 좋다. VA 대출은 또, ‘엔타이틀먼트’(Entitlement)이라고 불리는 보증 한도 규정을 두고 있다. 이 보증 한도는 VA가 대출인을 대신해 보증해주는 금액을 의미한다. 만약 한도가 이미 받은 대출에 적용됐다면, 해당 주택을 매각, 재융자, 또는 ‘원상복구’(Restoration) 신청을 해야 VA 대출 혜택을 적용 받을 수 있다.
▲‘연방 농무부’(USDA) 대출
USDA 대출 역시 제로 다운페이먼트 옵션을 제공하지만, 주택 구매 지역과 바이어 소득 요건 등이 엄격한 편이다. USDA 대출은 저소득, 중산층 바이어가 지정된 농촌 지역 및 일부 교외 지역에서 실거주 주택을 구매할 수 있도록 고안된 프로그램이다.
USDA 대출은 두 가지 요건을 동시에 충족해야 하는 주택 구매 지원 프로그램이다. 구매 대상 주택이 지정된 대상 지역에 위치해야 하고, 바이어 가구 소득 또한 지역별 기준을 충족해야 한다. 대도시 경계 지역에서 주택을 알아보는 바이어의 경우 오퍼를 제출하기 전에 반드시 구매 대상이 USDA 지정 지역에 속하는 지와 지역별 소득 기준을 확인해야 한다.
▲‘홈레디’(HomeReady)·‘홈파서블’(Home Possible)
국영 모지기 보증기관 패니메이와 프레디 맥이 각각 운영하는 홈레디와 홈파서블은 저소득 및 중산층 바이어를 위해 설계된 일반 모기지 프로그램이다. 다운페이먼트를 최소 3%까지 낮출 수 있고, 일반 대출보다 승인 요건이 유연한 것이 장점이다.
크레딧 점수가 높은 바이어의 경우 홈레디와 홈파서블이 FHA 대출보다 유리한 대출이 될 수 있다. PMI의 월 보험료가 FHA가 제시하는 보험료보다 일반적으로 더 낮기 때문이다. 향후 소득이 늘거나 집값이 오를 것으로 예상돼 PMI 가입 의무에서 벗어날 수 있다면 홈레디와 홈파서블 프로그램을 고려해도 좋다.
▲주·지방 정부 자체 프로그램
많은 주와 지방자치단체가 지역 주민의 주택 구매를 돕기 위해 다운페이먼트 보조, 탕감 가능한 2순위 모기지, 상환 유예 대출 등의 형태로 다양한 주택 구매 지원 프로그램을 운영하고 있다. 대표적으로 네브래스카주 파니 시티에서는 신축 주택 바이어에게 최대 5만 달러의 계약금 지원을 제공한 사례도 있다.
실제 지원 규모와 조건은 주와 카운티별로 큰 차이를 보이고 자격 요건 역시 매우 다양하다. 지자체 지원 프로그램을 적절히 활용하려면, 주택 구매 초기 단계부터 자격 요건을 다른 지원 프로그램과 별도로 준비하는 것이 중요하다.
▲고용주 다운페이먼트 지원
직원들의 내 집 마련을 돕기 위한 지원 프로그램을 운영하는 기업과 기관도 적지 않다. 대기업, 노동조합, 병원, 대학, 지방자치단체 등의 직장에 근무하고 있다면 인사팀이나 복지 부서에 고용주 주택 구매 지원 프로그램에 대해서 문의해보는 것이 좋다. 고용주 지원 프로그램은 대개 다운페이먼트 보조, 매칭 저축, 탕감 조건부 대출 등 다양한 형태로 제공되고, 대출 은행이 허용할 경우 다른 지원 프로그램과 중복 적용이 가능한 경우도 있다.
<준 최 객원 기자>
