1098… ‘모기지 이자·포인트·모기지 보험료’ 등
HUD-1… 최근 1년 내 주택 구입 선납비 공제
주·지방세 공제 한도 4만 달러로 상향
‘연방 국세청’(IRS)이 지난 1월 26일부터 2025년도 소득에 대한 세금 보고 접수를 시작했다. 올해 세금 보고 시즌은 작년에 통과된 ‘하나의 크고 아름다운 법안’(One Big Beautiful Bill)에 따른 여러 신규 세제 조항이 적용되면서 연방세, 세액공제, 공제 항목 등에 걸쳐 세제 혜택이 전반적으로 확대될 것으로 기대된다. 확대된 세제 혜택을 받으려면 생애 첫 주택 구입자는 물론 기존 주택 소유자들도 세금 보고에 필요한 주요 서류를 준비하는 것이 무엇보다 중요하다.
■ 주택 소유자, 환급액 높아질 전망
이번 세금 보고 시즌에는 지난해 통과된 여러 세제 개편으로 인해, 주택 소유자들이 더 많은 세금 환급을 받을 가능성이 높아졌다. 가장 큰 변화는 ‘주·지방세’(SALT) 공제 한도가 대폭 상향 조정된 것이다.
기존에는 연간 최대 1만 달러까지만 공제가 가능했지만, 올해부터는 대부분의 가구가 최대 4만 달러까지 공제할 수 있게 됐다.
뉴저지 등 세율이 높은 주에 거주하는 주택 소유자 납세자의 경우, 이번 개편으로 수천 달러의 추가 환급이 발생할 수도 있다.
모기지 대출을 보유한 주택 소유자도 모기지 이자 공제를 통해 절세를 실현할 수 있다. 모기지 이자 공제는 최대 75만 달러 한도의 대출에 대해 지급한 이자를 항목별로 공제할 수 있도록 허용하는 공제 조항이다. 이 조항은 지난해 개편에 따라 영구 조항으로 변경돼 향후 주택 소유자들에게 안정적인 절세 전략 기회를 제공할 수 있게 됐다.
■ 1098 양식·HUD-1서류
연방 소득세 신고를 위해서는 기본 신고서인 1040 양식이 필요하다. 추가적으로 소득 관련 서류도 함께 준비해야 한다.
급여를 받는 근로자는 W-2, 자영업 소득·투자 소득·실업수당 등 기타 소득이 있는 경우에는 1099 양식 등이 소득 관련 서류에 해당한다.
주택과 관련된 공제 및 세액공제를 위해 가장 중요한 서류는 1098 양식이다.
1098 양식에는 해당 과세연도 동안 각 부동산에 대해 납부한 모기지 이자, 재산세 환급금, 포인트, 모기지 보험료 등이 기재된다.
이 양식은 모기지 대출 기관이 우편으로 보내주거나, 매년 금융기관의 온라인 계정 포털에서 다운로드할 수 있다.
세무 전문가들은 “주택 소유자의 경우 1098 양식이 세금 보고 시 가장 중요한 서류”라며 “모기지 이자와 재산세를 많이 납부했다면, 이 서류를 통해 많은 금액을 공제받아 세금 부담을 줄일 수 있다”라고 조언한다.
최근 1년 내 주택을 구입한 주택 소유자는 에스크로 클로징 서류를 반드시 준비해야 한다. 에스크로 클로징 시 제공받는 ‘정산 명세서’(HUD-1)를 통해 세금 공제가 가능한 선납 비용을 공제받을 수 있다. 최근 1년 내에 모기지 재융자를 실시한 경우에도 같은 서류를 통해 세금 공제에 활용할 수 있다.
■ SALT 공제 한도 4만 달러로 상향
지난해 주·지방세 공제 한도가 대폭 상향됨으로써, 올해 세금 보고 시 항목별 공제를 선택하는 것이 주택을 소유한 일부 납세자에게 다시 유리해질 전망이다.
특히, 뉴욕, 뉴저지, 가주처럼 주택 가격이 비싸고 재산세율 높은 지역 주택 소유자들을 세금 보고 전략에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다.
올해부터는 새 법안에 따라 주택 소유자는 기존 연간 1만 달러였던 주·지방세 공제 한도를 4만 달러까지 적용받을 수 있다.
이에 따라 모기지 이자와 재산세 합계가 연 1만 달러를 초과한다면, 최대 4만 달러까지 공제가 가능해 상당한 절세 효과를 기대된다.
상향 조정된 주·지방세 공제 한도는 2029년까지 한시 적용되며, 매년 공제 한도가 1%씩 인상된 뒤 종료될 예정이다. 주·지방세 공제를 받기 위해서는 반드시 항목별 공제를 선택해야 하며, 표준공제를 적용할 경우 공제를 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.
■ 항목별 공제 vs. 표준공제
주택 소유자 개인의 재정 상황에 따라 항목별 공제를 통해 절세 효과를 볼 수 있는 경우가 있다.
하지만 표준공제 금액이 수년간 크게 인상되면서, 대부분의 납세자는 이를 초과해 항목별 공제를 적용하기가 쉽지 않은 상황이다. 하지만 자신의 신고 유형에 따라 항목별 공제 금액이 표준공제 금액을 초과하는 지 반드시 계산해보는 것이 중요하다.
항목별 공제 여부를 판단하기 위해 주택 소유자는 우선 공제가 허용되는 총액을 계산해야 한다. 주요 공제 항목은 모기지 대출 이자, 주·지방세, 기부금 등이다.
이들 공제 가능 항목을 모두 합한 금액이 납세자 신고 유형에 해당하는 표준공제 금액보다 클 경우 항목별 공제가 유리하다. 반대로 이 금액이 표준공제에 미치지 못한다면, 표준공제를 선택하는 것이 더 간단하면서도 유리한 선택이 된다.
■ 은퇴계좌 RMD 주택 비용에 활용
만 73세 이상인 경우, ‘개인퇴직연금’(IRA)이나 401(k)와 같은 은퇴계좌에서 반드시 ‘최소인출의무’(Required Minimum Distribution)를 이행해야 한다.
이 의무를 이행하지 않을 경우, 인출해야 할 금액의 25%에 달하는 벌금이 부과된다. 인출한 자금을 주택 유지보수나 모기지 잔액 상환 등 부채를 정리하는 데 활용하는 것을 고려할 수 있다.
RMD는 세금 신고 대상 과세소득으로, 주택 비용으로 사용한다고 해서 추가적인 공제나 세제 혜택이 자동 적용되지 않는 점에 유의해야 한다. 2025년에 만 73세가 된 납세자의 경우 첫 RMD 인출 마감일은 2026년 4월 1일이다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
