주택담보대출(모기지) 금리가 4년만에 다시 5%대로 떨어졌다. 업계는 모기지 금리 인하가 가격 둔화와 맞물리면서 주택시장 활성화로 이어질 것이라며 일제히 환호했다.
월스트릿저널(WSJ) 등 언론들에 따르면 30년 만기 주택담보대출 평균 금리는 ㅈ난 23일 5.99%로 하락했다. 30년 만기 주택대출 금리가 6% 밑으로 떨어진 것은 지난 2022년 이후 4년 만에 처음이다.
연방 대법원이 트럼프 행정부의 상호관세가 위법하다고 결정하면서 관세정책 관련 불확실성이 다시 커진 게 위험회피 심리를 키우며 채권 금리를 낮추는 요인이 됐다. 지난 20일 발표된 지난해 4분기 성장률이 1.4%(전기 대비 연율)로 나타나 예상을 크게 밑돈 것도 채권 금리 하락에 기여했다.
모기지 금리는 연방준비제도(FRB·연준)의 기준금리보다 채권 금리에 가장 큰 영향을 받는다. 시장이 모기지 채권을 대거 매입, 또는 매도하면서 모기지 금리에 직간접적으로 영향을 미친다.
트럼프 대통령도 오는 11월 중간선거를 앞두고 대규모 주택저당증권(MBS) 매입 방침을 시사하는 등 주택담보대출 금리를 낮추고 주택 시장을 활성화하는 노력을 기울이고 있다.
주택 업계는 주택담보대출 금리 하락이 주택거래 반등으로 이어지 것으로 확신한다. 30년 고정금리 주택담보대출의 평균 금리는 지난해 7월까지만 해도 6%대 중후반에 머무르며 주택 구매자들에게 부담 요인으로 작용해왔다.
주택 시장은 기존에 3~3%대 저금리 대출로 집을 산 주택 보유자들이 새집으로 갈아타길 꺼리고, 잠재 주택 구매자들도 단기간 가파르게 오른 집값과 6%를 훌쩍 넘는 모기지 금리 탓에 주택 구매를 망설이면서 전국 거래가 침체된 상태가 이어져 왔다.
전국 주택 가격 하락도 주택 시장 활성화에 기여하는 주요 요인이 되고 있다. 지난해 전국 주택 가격 상승률은 1%대 초반으로 둔화하며 10여년 만에 최저 수준을 나타냈다.
스탠더드앤드푸어스(S&P) 다우존스 인덱스는 지난해 12월 ‘코어로직 케이스-실러 주택가격지수’(전국 기준)가 전년 동기 대비 1.3% 상승했다고 24일 밝혔다. 연도별 주택 가격 상승률 기준으로 이는 지난 2011년(-3.9%) 이후 가장 낮은 상승률이라고 S&P는 전했다.
지난해 12월 소비자물가지수(CPI) 상승률이 전년 동기 대비 2.7%에 달했던 점을 고려하면 지난해 집값 상승률은 물가 상승률에도 미치지 못했다. S&P는 이는 최근 10년간 연평균 주택 가격 상승률(6.6%)과 비교해서도 5.3%포인트나 낮은 상승률이라고 지적했다.
코로나19 팬데믹 이후 주택 가격이 가파르게 치솟고 주택담보대출 금리 수준이 높은 수준을 유지하면서 잠재적 주택 매수자들이 관망 자세를 유지한 게 지난해 주택 가격 상승세 둔화에 영향을 미쳤다. 이같은 수요 감소는 주택 가격 둔화로 이어지고 있다.
지역별로도 상승률이 차별화됐다. 시카고(5.3%), 뉴욕(5.1%), 클리블랜드(4.0%) 등은 작년 한 해 주택 가격이 강세를 나타냈지만, 탬파(-2.9%), 덴버(-2.1%), 피닉스(-1.5%), 댈러스(-1.5%), 마이애미(-1.5%) 등 지역은 주택 가격이 오히려 하락했다.
일명 선벨트로 불리는 남부 주요 도시들은 팬데믹 이후 인구 유입이 늘면서 집값이 다른 지역 대비 가파르게 상승한 바 있다.
S&P 글로벌은 “30년 만기 주택담보대출 금리는 2025년 말 6.2%를 나타내 지난 10년 평균을 크게 웃돌았고, 2025년 물가 상승률은 2.7%로 둔화했음에도 주택 가격 상승률을 앞지르며 주택의 실질 가치를 떨어뜨렸다”라고 말했다.
업계는 글로벌 지정학적 불안감이 지속되는 상황에서 올해 인플레이션이 완화되고 연준이 기준금리를 추가하락하면 모기지 금리는 하락세를 이어갈 것으로 예상하고 있다.
<조환동 기자>
