기초 문제, 집값 25%까지 하락
낡은 ‘주방·욕실’ 바이어 기대감↓
외관 미흡, 차에서 안 내릴 수도
부동산 시장에서 집이 잘 팔리지 않는 데는 몇 가지 공통적인 이유가 있다. 기초 구조 문제, 낡은 주방과 욕실, 오래된 바닥재, 부족한 외관 관리, 그리고 바꿀 수 없는 입지 조건 등이 대표적인 ‘거래 저해 요인’으로 꼽힌다. 이런 요소들은 매매 가격을 낮추거나 거래 성사율을 크게 낮춘다. 그러나 적절한 수리와 가격 전략, 마케팅을 통해 이들 저해 요인을 보완할 수 있다.
■ 기초 문제…집값 최대 25% 떨어질 수도
주택을 팔 때 바이어를 가장 돌아서게 만드는 요인 가운데 하나가 바로 ‘기초 구조’(Foundation) 문제다. 기초에 발생한 문제는 문틀 위 작은 균열이나 바닥이 한쪽으로 살짝 기울어진 정도로 눈에 잘 띄지는 않지만, 이런 징후가 발견되면 바이어들은 대부분 거래를 포기한다.
기초 문제는 수리 비용뿐 아니라 미래에 심각한 위험을 초래할 수 있는 대표적인 주택 결함 요인이다. 이 때문에 구매 의향이 있는 바이어가 나타나도 구매 과정이 복잡해질 수 있다. 부동산 에이전트들에 따르면 기초 문제가 있는 주택의 경우 매매 가격이 최대 25%까지 떨어지는 경우도 있다.
주택 수리 업체 그라운드워크스가 지난해 실시한 조사에 따르면 기초 문제가 해결되지 않은 주택은 일반 주택보다 시장에 머무는 기간이 2~3배 길다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 가격 인하 압력이 커지고, ‘문제가 있는 집’이라는 낙인이 찍히기 쉽다. 이에 조급해진 셀러가 가격을 추가 인하해야 하는 악순환이 이어지기 쉽다.
대부분의 주에서는 셀러가 이미 파악한 기초 구조 문제를 셀러에게 반드시 공개해야 할 법적 의무가 있다. 관련 사실을 숨겼다가 나중에 문제가 드러날 경우 소송 위험까지 발생할 수 있다. 주택 구매 과정에서 은행의 최종 모기지 승인을 받으려면 감정평가에서 지붕과 기초 구조가 양호한 상태라는 사실이 확인돼야 한다. 그런데 만약 기초 보수가 필요하다는 평가가 나오면 구매 절차가 지연되거나 모기지가 거절돼 거래 자체가 무산될 수도 있다.
■ 낡은 주방…가장 먼저 찾는 공간
주택을 보러 온 셀러들은 집 안에서 가장 먼저 보고 가장 오래 머무는 공간이 바로 주방이다. 대부분 바이어는 주방 캐비닛을 열어보고 싱크대를 확인하면서 동시에 머릿속으로는 ‘이 주방을 고치는 데 얼마나 들까?’를 계산한다. 따라서 주방이 낡았다고 판단되면 집을 팔 때 큰 감점 요인으로 작용한다.
최근 조사에 따르면 소규모 주방 리모델링의 투자 대비 수익률은 2024년 96.1%에서 2025년 113%로 크게 상승했다. 이는 간단 주방 리모델링이 집을 팔 때 비용 회수는 물론 주택 가치까지 올려준다는 조사 결과다. 부동산 에이전트들은 집 주인의 취향이 과도하게 반영된 대규모 공사보다 5,000달러 정도의 간단한 공사를 추천한다.
집을 팔기 위한 소규모 주방 공사로는 캐비닛 손잡이 교체, 조명 교체, 벽 페인트 새로 칠하기 등이 있는데, 이 같은 간단한 변화만으로도 주방 분위기를 개선할 수 있고 ‘관리된 집’이라는 인상을 줄 수 있다. 부동산 플랫폼 홈라이트가 2024년 실시한 조사에서 부동산 에이전트의 94%가 현대적인 주방이나 욕실이 거래 성사율을 높인다고 답했다.
■ 낡고 오래된 바닥재…실내 첫인상 좌우
집을 보러 온 바이어들의 시선이 가장 먼저 가는 곳이 바로 바닥이다. 낡은 카펫, 긁힌 원목 바닥, 오래된 타일 등 바닥 상태는 집에 대한 첫인상을 좌우하기 때문에 거래 성사 여부에도 큰 영향을 미친다.
이미 카펫 바닥에 대한 인기는 사라진 지 오래고, 대신 최근에는 청소가 쉽고 현대적인 느낌을 주는 원목 바닥, 비닐 플랭크 바닥, 타일 등의 바닥재가 선호되는 추세다.
카펫은 알레르기 유발 물질, 얼룩, 낡은 디자인을 떠올리게 하기 때문에 새 카펫이라도 교체해야 할 요소로 인식하는 바이어가 많다. 특히 카펫이나 바닥에서 곰팡이 냄새나 습기 냄새가 날 경우 곰팡이 문제, 반려동물 오염, 누수 피해 등의 문제를 떠 올리기 쉽다.
■ 낡은 욕실…바이어 기대감 ↓
욕실은 바이어 만족도에 큰 영향을 미치는 공간이다. 욕실 상태에 따라서 거래가 성사되기도 하고 반대로 무산되기도 쉽다. 과거 유행했던 황금색 욕조, 때가 낀 타일, 80년대 스타일 조명 등이 있는 욕실을 보면 구매자의 기대감이 순식간에 사라지는 경우가 흔하다.
반면 한 조사에 따르면 최근 리모델링된 욕실을 갖춘 주택은 낡은 욕실을 가진 집보다 약 23% 더 빨리 팔리는 것으로 나타났다. 욕실 리모델링은 투자 대비 가치가 높은 공사 중 하나다. 투자 2024년 ‘대비 가치’(Cost vs. Value) 보고서에 따르면 중간 규모의 욕실 리모델링을 실시하면 집을 팔 때 비용의 약 73.7%를 회수하는 것으로 조사된 바 있다.
■ 외관 관리 미흡…차에서 안 내릴 수도
주택의 외관이 매력적이지 않으면 바이어는 집에 들어가기도 전에 마음을 결정하는 경우가 많다. 부동산 에이전트들은 구매 결정은 현관 앞이 아니라 집 앞 도로에서 이미 시작되고, 심지어 차 문을 열기 전에 판단이 이루어질 때도 있다며 주택 외관의 중요성을 강조한다.
‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 2025년에 실시한 조사에 따르면 바이어의 67% 이상이 매물뿐 아니라 주변 주택의 상태와 스타일에 따라서도 구매 결정 영향을 받는 것으로 나타났다. 실내 인테리어가 매력적이라도 벗겨진 페인트, 관리되지 않은 잔디, 낡은 외벽, 오래된 현관문과 같이 외관이 엉망이면 거래 성사율이 떨어진다.
외관 개선 공사 비용은 적은 편으로 집을 팔 계획이라면 고려해보는 것도 좋다. 투자 대비 가치 보고서에 따르면 차고문 교체(투자 대비 수익률 268%), 철제 현관문 교체(188%) 등의 외관 개선 공사의 수익률이 매우 높은 편이다.
■ 수영장…지역 별로 큰 차이
수영장은 지역에 따라서 집을 팔기 어렵게 만드는 요인이 되기도 한다. 겨울이 긴 지역에서는 수영장을 사용할 수 있는 기간이 짧기 때문에 대부분의 시간 동안 덮개를 씌워 방치하는 경우가 많다.
따뜻한 지역에서도 수영장은 많은 바이어들에게 꼭 필요한 시설이 아니라 책임과 비용이 따르는 시설로 인식될 수도 있다. 수영장을 선호하지 않는 이유로는 정기적인 유지관리 비용, 보험료 상승, 뒷마당 공간 감소, 안전 사고 문제 등이 꼽힌다.
반면 기후가 따뜻한 지역이나 고급 주택 시장에서는 수영장이 프리미엄 요소로 받아들여 진다. 애리조나주 피닉스에서는 수영장이 있는 집이 없는 집보다 15% 이상 높은 가격에 거래되고, 플로리다주 잭슨빌 역시 수영장 딸린 집이 24% 이상 높은 가격을 받는 것으로 조사됐다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
