AI로 가상 홈스테이징 사진
가주, 해당 사실 명시 규정
‘실제·가상’ 사진 올려 비교
최근 주택 시장에서는 AI 기술을 활용한 ‘하우스피싱’(Housefishing)이 문제로 떠오르고 있다. 하우스피싱은 매물 사진을 조작해 결함을 숨기는 방식으로 잠재 바이어를 현혹하는 행위다. 하우스피싱으로 조작된 사진을 보고 바이어와 에이전트가 직접 매물을 보러 왔다가 사진과 다른 매물 모습에 실망감과 배신감을 느끼기 쉽다. 잘못된 정보로 시간을 낭비했다고 판단되면, 실제 매물 상태가 아무리 좋아도 신뢰가 깨져 거래가 성사되기 힘들다. 부동산 전문가들은 AI를 활용한 가상 홈스테이징은 반드시 사전에 이를 공개할 경우에만 거래 성사율을 높일 수 있다고 조언한다.
■ 집 보러왔다가 실망감만
‘하우스피싱’이라는 용어는 온라인에서 거짓 신분을 만들어 타인을 속이는 ‘캣피싱’에서 유래했다. 하우스피싱은 매물 사진이나 설명을 조작해 집의 결함을 숨기고, 잠재 바이어를 집을 보러 오도록 유도하는 전략을 뜻한다. 부동산 에이전트들에 따르면 성실하지 못한 일부 리스팅 에이전트들이 매물의 실제 상태를 제대로 반영하지 않은 사진을 게시하기도 하는데, 역효과를 불러올 때가 많다.
온라인 매물 검색 서비스가 보편화했어도 온라인에서 점 찍은 매물을 직접 방문해 실제 상태를 확인하는 바이어가 여전히 대부분이다. 온라인에서 본 사진이 실제 매물과 차이가 나면, 현관문을 들어서는 순간 바이어의 신뢰는 무너지기 때문에 셀러들의 각별한 주의가 필요하다. 특히 고급 주택 시장에서는 투명성과 진정성이 강조된다. 따라서 단점을 감추기보단 장점을 강조한, 실제 홈스테이징이 실시된 매물 사진이 더욱 효과적이다.
■ 실제 홈스테이징 거래 성사에 효과적
최근 AI 기반으로 이미지를 제작하는 가상 홈스테이징이 매물 홍보에 많이 활용되는 추세다. 그러나 부동산 에이전트들에 따르면 실제 작업이 필요한 일반 홈스테이징은 여전히 거래를 성공적으로 성사하는데 더 도움이 된다.
일반 홈스테이징 사진에서 진정성을 느끼는 바이어가 많고, 실제 침실의 규모와 집의 동선 등을 파악하는 데도 도움이 되기 때문이다. 뿐만 아니라, 가상 홈스테이징으로 제작된 사진을 쉽게 구분해내는 바이어도 많기 때문에 하우스피싱 전략을 섣불리 사용하지 않는 것이 좋다.
부동산 전문가들은 “집을 방문한 바이어는 10초도 안 되는 시간에 첫인상을 결정한다”라며 “그런데 온라인에서 본 이미지와 실제 집의 모습이 다를 경우10초안에 실망감을 받게 되는데, 이 첫인상을 바꾸기란 어렵다”라고 강조한다. 그러나 일부 에이전트는 가상 홈 스테이징이 비용 절감과 효율적 활용이 가능한 이유로 추천하기도 한다.
집이 비어 썰렁해 보이는 경우 또는 30만 달러 이하 매물의 경우 가상 홈스테이징이 적절할 수 있지만 실제 모습을 담은 사진과 함께 올려 바이어가 판단하도록 유도하는 것이 더 적절한 홍보 기법이다. 그러나 고급 주택 시장에서는 구매 결정이 감정과 라이프스타일 중심으로 이루어지기 때문에, 일반 홈스테이징이 실시된 매물이 더욱 경쟁적인 것으로 여겨진다.
■ 두 사진 함께 올려 비교하도록
하우스피싱의 역효과를 피하기 위해 실제 홈스테이징과 AI 기반 가상 홈스테이징이 결합된 전략을 활용하는 셀러가 많다. 예를 들어, 중요한 공간에는 실제 홈스테이징을 실시하고, 필요한 부분에는 디지털 작업을 통해 시각적, 감정적 매력을 극대화하면서 비용 부담을 관리하는 방식이다.
이 같은 하이브리드 방식을 사용할 때는 디지털 이미지와 실제 홈스테이징 이미지가 일치해야 한다. 온라인에서 확인한 이미지가 현장에서 바이어가 실제로 보게 될 가구 및 장식과 동일해야 하우스피싱과 같은 문제를 피할 수 있다. 하우스피싱에 따른 피해를 방지하기 위해 가주 등의 주에서는 AI로 수정된 이미지를 사용할 경우 반드시 해당 사실을 명시하는 문구를 포함하도록 하는 규정을 시행 중이다.
■ 전문 홈스테이징의 투자 대비 효과(ROI)… 비용은 높지만 매매가·판매 기간에 큰 영향
가상 홈스테이징은 실제 홈스테이징에 비해 비용이 매우 저렴하다. 가상의 경우 사진 한 장당 30~150달러 정도인 반면 실제 홈스테이징은 침실 1개 또는 공간 당 300~700달러의 비용이 일반적이다. 그러나 실제 홈스테이징의 비용이 낮다고 해서 투자 대비 효과가 낮은 것은 아니다.
부동산 전문가들에 따르면 실제 홈스테이징은 시장 상황이나 가격대에 관계없이 매매가를 높이고 매매 기간을 단축하는데 도움이 된다. 바이어가 현관에 들어서는 순간 집과 ‘사랑’에 빠져야 높은 가격으로 계약이 체결되는데, 실제 홈스테이징이 바로 이 같은 결과를 유도하는데 더 효과적이다.
■ DIY 홈스테이징
◆ 기준 물건부터 정하기
홈스테이징을 실시할 때 무엇부터 손대야 할지 막막하다면 기준 물건을 먼저 정하는 것이 중요하다. 예를 들어, 여행 때 구입한 러그나 부모로부터 물려받아 리폼한 소파처럼 방의 분위기를 대표할 수 있는 물건을 중심으로 배치하면 나머지 장식과 자연스럽게 연결된다. 각 공간에서도 시선을 사로잡는 예술 작품이나 독특한 소품을 중심점으로 삼으면 전체 분위기를 통일할 수 있다.
◆ 가구 크기와 동선 고려
홈스테이징에서 가장 중요한 것은 가구 크기와 공간 비례다. 큰 소파를 두어 공간 활용 가능성을 보여줄 수 있지만, 옷장 문이나 출입 동선이 막히면 오히려 불편함을 준다. 전문가들은 방의 자연스러운 흐름과 동선을 최우선으로 고려한다. 가구 하나 때문에 문이 막히거나 자연광이 가려지면 집의 매력을 떨어뜨릴 수 있다.
◆ 특색 있는 장식 소품 활용
작지만 개성 있는 장식 소품은 홈스테이징에서 적절히 활용된다. 해외 여행 중 구입한 기념품, 생활용품점 잡화 등 다양한 소품을 활용하면 사람이 사는 집 같은 자연스러운 느낌을 줄 수 있다.
조화로운 연출을 위해 다양한 재질과 형태를 섞고, 시간이 지나 자연스럽게 모은 듯한 느낌을 주는 것이 중요하다. 처음에는 배치가 어색해도 자리를 옮기며 가장 자연스러운 구도를 찾는다.
◆ 다양한 공간 용도 고민
공간마다 하나의 용도만 있다는 고정관념을 버리고, 다용도 활용을 고려한다. 예를 들어, 거실에 책상을 두면 다용도 공간으로 변신하고, 다이닝 공간도 필요에 따라 식사뿐 아니라 작업, 취미 공간으로 연출할 수 있다.
◆ 벽 그림과 액자 배치
홈스테이징의 마지막 단계는 벽 장식이다. 전문가들은 모든 가구와 소품 배치가 완료된 후, 벽 액자를 걸어 균형을 맞춘다. 액자를 걸 때는 가구 위치와 시선 흐름을 고려해야 하며, 비싼 작품이 아니더라도 엽서, 천 조각, 여행 기념품을 고급 매트와 액자로 연출하면 충분히 멋진 장식이 된다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
