완공 후 가치, 총비용 15% 넘어야
전문가 통한 명확한 비용 산출
스트레스 비용도 만만치 않아
노후 주택을 저렴하게 매입해 리모델링으로 가치를 높이는 이른바 ‘픽서어퍼’(Fixer-Upper) 투자가 큰 인기다. 이는 픽서어퍼 매물에 대한 높은 수요 때문으로 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴에 따르면 픽서어퍼 매물은 수리가 실시되지 않은 저가 노후 주택보다 조회수가 약 52% 더 높은 것으로 나타났다.
하지만 모든 픽서어퍼 투자가 성공적인 결과로 이어지는 것은 아니다. 부동산 전문가들은 단순히 낮은 가격이나 재판매 가치만 보고 접근할 경우, 예상치 못한 비용 부담과 스트레스가 커질 수 있다고 경고한다.
■ 완공 후 가치, 총비용 최소 10~15% 높아야
픽서어퍼 투자에 실패하는 이유로 ‘계산 실수’가 꼽힌다. 부동산 전문가들에 따르면 리모델링은 거의 예외 없이 예산을 초과한다.
벽을 뜯는 순간 예상치 못한 문제가 드러나, 8만 달러로 예상했던 공사가 14만 달러로 불어나는 사례도 있다. 이처럼 노후 주택 매입 비용과 공사비 등 총비용이 완공 후 가치에 근접하면 수익 창출이 아닌 위험을 떠안는 것으로, 계획 단계에서부터 엄격한 예산 관리가 필요하다.
일반적으로 총비용이 완공 후 예상 가치의 10~15% 이내라면 비교적 안정적인 수준으로 평가된다. 그러나 예산은 낮게 잡고, 재판매 가치는 높게 평가해 투자에 실패하는 경우가 많다.
이 같은 실패를 피하려면 매입하려는 주택과 비슷한 조건을 갖춘 매물의 최근 매매가를 기준으로 재판매 가치를 판단해야 한다. 매입가와 전체 공사비, 최소 20%의 예비비를 모두 합산한 뒤, 해당 지역에서 리모델링이 완료된 매물이 실제로 얼마에 거래되는 지와 비교해 재판매 가치를 산정하면 도움이 된다.
■ 전문업체 통한 명확한 비용 산출
픽서어퍼 투자에 성공하려면 실제 비용 규모를 현실적으로 파악하는 것이 중요하다.
히포 보험사의 조사에 따르면 픽서어퍼 투자자의 약 62%는 연간 6,000달러 이상을 리모델링에 지출했고, 약 15%는 1만6,000달러 이상을 쓰는 것으로 나타났다.
또, 약 48%는 수리비로만 연간 6,000달러 이상을 지출했다.
부동산 전문가들은 단순 미관 개선 공사인지 아니면 주택 기능을 개선하는 공사인지 등의 목표를 명확히 정해야 비용 규모를 정확히 산정할 수 있다.
신뢰할 수 있는 자료와 전문가 의견을 충분히 확보하는 것도 중요하다. 시공업체, 견적 사이트 등은 검증된 곳을 활용해야 정보의 정확성이 프로젝트 성패를 좌우할 수 있다.
■ 구조적 결함 매물은 피해야
픽서어퍼 투자 시 가장 큰 리스크는 눈에 보이는 외관이 아니라, 눈에 보이지 않는 ‘구조적 문제’에 있다. 주요 구조적 결함이 있거나, 지반 문제 등으로 대규모 공사가 필요한 경우 수십만 달러의 비용이 들 수 있기 때문에 무리한 진행보다 피하는 것이 낫다.
구조적 결함 여부를 파악하기 위해서는 철저한 주택 점검이 무엇보다 중요하다. 점검 결과 외관이 낡았더라도 구조가 튼튼하다면 투자로 가치 있는 주택으로 간주해도 좋다. 하지만 구조적 결함이 확인될 경우, 미관 개선 공사를 시작하기도 전에 엄청난 수리비가 발생할 수 있기 때문에 점검을 통해 결함 여부를 파악해야 한다.
■ 육안 확인 가능한 결함 신호
전문업체를 통한 점검 전에 육안 확인만으로 파악되는 위험 신호도 많다. 우선 바닥이나 벽이 고르지 않다면 기초 문제를 의심해야 하고, 원인을 알 수 없는 냄새 역시 잠재적 결함의 신호일 수 있다.
1980년 이전에 지어진 주택의 경우 전기 배선과 배관을 전면 교체해야 할 가능성이 높다. 만약 도로까지 이어지는 하수관이 파손된 경우 수리비가 2만~3만 달러에 달할 수 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다.
배수 시설도 간과해서는 안 되는 항목이다. 빗물 배수가 제대로 되지 않으면 기초 손상, 전기 문제, 건물 침하로 이어질 수 있다.
따라서 육안 점검 시 주택 주변 경사가 건물 바깥쪽으로 기울어져 있는지, 배수로와 빗물 받이 홈통이 정상 상태인지 등을 확인해야 하는 것이 좋다.
■ 스트레스 비용까지 따져봐야
픽서어퍼 투자 시 매입가와 공사비 계산에 집중하기 쉽다. 하지만 눈에 보이지 않는 불편 비용도 반드시 고려해야 한다.
공사가 진행되는 집에서 생활하는 것은 눈에 보이지 않는 불편 비용을 수반하고 자칫 가족관 관계에도 영향을 미칠 수 있다.
또 예상치 못한 공사 지연까지 감안해 정신적, 재정적으로 대비해야 한다.
부동산 전문가들에 따르면 가장 좋은 프로젝트는 수익 가능성이 큰 것이 아니라, 구매 계약 전부터 향후 공사 계획이 명확한 프로젝트다. 예측 가능한 문제와 그에 따른 해결 방안이 명확한 매물을 선택해야 예상치 못한 변수를 줄일 수 있다.
기타 부담 요인도 만만치 않다. 공사 기간 발생하는 소음과 인부들의 잦은 출입은 가족들의 스트레스와 불안을 키울 수 있다.
먼지로 인한 건강을 해치지 않기 위해서는 청소를 자주 해야 하고, 공사 장비 등으로 인한 안전하고 위험도 감안해야 한다. 만약 공사 기간 별도의 주택에서 생활해야 할 경우 렌트비 등 주거비 부담도 간과할 수 없다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
