부동산 규정 해석 의뢰 많아
법적 책임은 결국 건물주가
부동산 변호사 조언이 안전
주택 유지, 보수, 수리, 렌트비 인상과 관련, 건물주와 세입자간 갈등을 겪는 것은 드문 일이 아니다. 분쟁이 일어날 경우 양자간 갈등을 조정하는 방법은 다양하지만, 일반적으로 법적 대응은 피하고 싶은 절차로 여겨진다. 최근에는 건물주와 세입자간 분쟁 해결 수단으로 챗GPT와 같은 ‘인공지능’(AI) 플랫폼이 많이 활용되고 있는데, 오히려 법적 분쟁을 더 부추길 수 있는 원인으로 지목됐다.
■ AI에 조언 구하는 건물주 증가
부동산 임대 관리 플랫폼 ‘어베일’(Avail)의 최근 조사에 따르면 규모가 작은 개인 건물주들 사이에서 세입자와의 분쟁을 해결하기 위한 목적으로 AI를 활용하는 사례가 늘고 있는 것으로 나타났다. 이들 건물주들은 챗GPT와 같은 AI 플랫폼을 단순 임대 주택 관리 업무에 활용하는 데 그치지 않고, 세입자와의 갈등 해결에 필요한 조언부터 지역 임대업 관련 규정 조사, 임대 계약서 문구 해석에 이르기까지 다양한 영역에서 ‘상담 창구’로 삼고 있는 것이다.
그러나 부동산법 전문가들은 단지 법률 비용을 절약하거나 단순 편의를 위해 AI 플랫폼을 부적절하게 사용할 경우 건물주와 세입자 간 분쟁이 오히려 악화할 수 있다고 경고하고 있다. AI 플랫폼이 참고 도구로는 유용할 수 있지만, 반드시 사실 확인 절차가 필요하고, 특히 법적 분쟁의 경우 부동산법 전문 변호사의 역할을 대체하기 어렵다는 지적이다.
■ ‘건물주·세입자 규정’ 해석 가장 많아
그럼에도 불구하고 최근 주택 임대 건물주들 사이에서 AI 플랫폼 사용이 빠르게 증가하는 추세를 보이고 있다. 특히 임대 경력이 짧은 ‘초보 건물주’일수록 AI 플랫폼과 같은 디지털 도구에 의존하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다.
어베일이 개인 건물주들 대상으로 실시한 조사에 따르면 응답자의 약 47.4%가 임대업 경력 3년 이하로 나타났다. 이처럼 임대 경력이 짧은 건물주 일수록 경력이 많은 건물주와의 경쟁에서 앞서기 위해, AI 플랫폼을 적극 활용하고 있었다. 임대 경력과 관계없이도 전체 건물주의 약 75.7%는 이미 AI 플랫폼을 사용하고 있거나 앞으로 사용할 의향이 있다고 답했다.
특히 챗GPT와 같은 AI 플랫폼이 부동산 임대업 ‘전문 컨설턴트’ 역할로 활용되는 경우가 많았다. 조사 결과 건물주들이 가장 많이 활용하는 분야는 복잡한 건물주·세입자 규정과 지역 법규 해석(21.2%)이다. 법적 효력이 있는 통지문 작성이나 임대 계약서 문구 작성(14.7%) 용도가 두번째로 많았다. 이 밖에도 건물주들은 신규 세입자 유치를 위해 AI를 활용하는 사례도 많았는데, 전체 건물주의 약 11.2%는 매물 설명 문구 작성에 AI를 사용한다고 밝혔다.
■ 지역 부동산법 전문가에게 부탁해야
AI가 여려 분야에서 효율적으로 활용되고 있지만, 주택 임대업과 같이 법적 판단이 필요한 상황에서는 각별한 주의가 요구된다. 어베일 플랫폼을 이용한다는 한 건물주는 “AI를 자주 사용하지만 항상 어느정도 의심을 AI 답변을 참고하는 편”이라며 “다양한 분야에서 폭넓게 활용되는 범용 AI 모델은 부동산 전문가가 아니기에, 지역이나 사례에 따라 해석이 달라지는 부동산법의 특성상 정확한 조언을 제공하기 어렵다”라고 자신의 사용 경험을 나눴다. 그는 또 “각 지역 주택 임대 시장의 특성을 이해하는 부동산법 전문가의 검증된 정보가 필요하다”고도 조언했다.
법률 전문가들 역시 주택 임대 관련 조언은 법적 책임이 발생하는 법률 자문의 성격을 띠는 경우가 많기 때문에, AI 플랫폼의 답변에 의존하기보다는 전문가의 검토를 거치는 것이 안전하다는 의견이 지배적이다. 특히 챗GPT와 같은 범용 AI의 경우 법률 정보 측면에서 신뢰성이 떨어질 수 있으며, 존재하지 않는 판례나 법 조항을 만들어내는 ‘환각’(Hallucination) 현상이 발생할 수 있음이 자주 지적되고 있다.
AI플랫폼이 제공한 잘못된 조언으로 문제가 발생하더라도 법적 책임은 건물주에게 돌아온다는 점도 각별히 주의해야 한다. 부동산법 전문가들은 건물주와 세입자 간 분쟁이 발생할 경우 우선 비공식적인 해결을 시도하라고 조언한다. 만약 분쟁이 지속되거나 해결 기미가 보이지 않는다면 조기에 전문 변호사의 자문을 받는 것이 바람직하다. 특히 분쟁 초기 단계에서의 미흡한 대응은 소송 기각의 원인이 될 수 있고, 재소송에 따른 건물주의 비용 부담을 가중시킬 수 있다.
■ ‘명확한 계약서·원활한 소통’ 중요
그렇다면 법적 자문까지 필요하지 않은 분쟁의 경우는 어떻게 접근하는 것이 좋을까? 부동산 전문가들에 따르면 건물주와 세입자 간 갈등의 상당수가 임대 주택 유지 및 보수 책임과 렌트비 조정 문제에서 비롯되는 경우가 많다. 이중 가장 빈번한 분쟁 원인은 세입자의 렌트비 미납이 차지한다.
AI 플랫폼은 세입자에게 보낼 이메일 문구를 다듬거나 간단한 수리 방법에 대한 조언을 제공하는 데는 효율적인 도움을 줄 수 있다. 그러나 세입자와의 분쟁을 예방하기 위해서는 기술적인 도움보다 사람 간의 소통이 더 중요하다. 분쟁의 심각성과 관계없이 명확하고 신속한 커뮤니케이션이 이루어질 경우, 건물주와 세입자가 갈등이 법적 대응으로 번지는 상황을 상당 부분 미리 피할 수 있다.
건물주와 세입자 간 분쟁을 예방하기 위해서 가장 중요한 작업이 바로 임대 계약서를 명확하게 작성하는 것이다. 간단한 전구 교체부터 냉난방 시설 필터 관리까지 각 사안의 책임 소재가 계약서에 구체적으로 규정되지 않을 경우 불필요한 갈등이 발생하기 쉽다.
가장 흔한 분쟁의 원인인 렌트비 인상 문제도 마찬가지다. 렌트비를 소폭 올리더라도 충분한 사전 통보와 투명한 설명이 없으면 세입자의 반발을 불러올 수 있다. 따라서 구체적이고 명확한 임대 계약서 작성을 통해 사소한 갈등의 불씨인 불명확성을 제거하는 것이 세입자와의 분쟁을 예방하는 데 가장 효과적인 방법이다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
