‘재산세·보험료’ 포함 상환액
감당 가능 주거비부터 계산
매매 후 예상되는 재산세 파악
주택 구입 시 집값과 모기지 이자율만 따지기 쉽다. 하지만, 간과해서 안 되는 비용이 있는데, 바로 재산세와 주택보험료다. 최근 조사에 따르면 이 두 항목이 월 주거비의 약 21%(전국 평균)를 차지한 가운데, 일부 지역에서는 전체 주거비의 3분의 1에서 절반에 육박하는 것으로 나타났다. 따라서 주택 구입 시 ‘PITI’(모기지 원금·이자·재산세·보험) 등 4대 주요 비용을 먼저 확인하고 구입을 결정해야 한다. 매매가나 이자율만 보고 구입할 수 있을 것으로 판단했다가 구입 후 예상보다 훨씬 큰 주거비 부담에 직면할 수 있기 때문이다.
■ 대출기관에 예상 월 상환액 의뢰
온라인 계산기를 활용해 월 상환액을 추정하는 바이어가 많다. 하지만 대부분의 온라인 계산기가 재산세와 보험료를 제대로 반영하지 않거나, 포함하더라도 추정치에 불과한 경우가 많다. 온라인 계산기 대신 모기지 대출기관에 의뢰하면 실제로 부담하게 될 정확한 비용을 파악할 수 있다. 대출기관은 특정 지역과 예상 매매가를 반영한 재산세와 보험료 수준을 조회할 수 있어 현실적인 월 상환액을 산출해준다.
그렇지만 대출기관이 뽑아준 월 상환액을 보고 놀라는 바이어가 적지 않다. 이들 비용이 최근 빠르게 상승하고 있기 때문이다. 재산세의 경우 주택 가격 상승에 따라 덩달아 인상되고 있고, 주택 보험료 역시 수리 및 재건축 비용 증가 등의 요인으로 급등하는 추세다. 여기에 잦은 자연재해로 보험료가 가파르게 상승하며 주택 소유주들의 경제적 부담을 더욱 가중시키고 있다.
■ 감당 가능 주거비부터 계산
최근 주택 보험료 급등 현상은 ‘퍼펙트 스톰’에 비유된다. 재보험 비용 상승과 보험사 부담 증가, 여기에 사기성 소송까지 늘어나면서 전체 비용이 주택 소유주들에게 전가되고 있다는 설명이다. 모든 보험사는 재보험에 가입해야 하는데, 글로벌 재보험사는 소수에 불과하다. 이들 글로벌 보험사들이 손실을 입으면 결국 전체 보험료 인상으로 이어질 수밖에 없는 구조도 보험료 상승을 부추기고 있다.
이 같은 재산세와 보험료 상승 추세를 감안해 주택 구입 결정 전에 재산세와 보험료를 반드시 따져봐야 한다. 특히, 첫 주택 구매자는 모기지 대출에 의존하는 경우가 많기 때문에, 지역별로 달라지는 재산세와 보험료 데이터를 제시하는 대출기관과 상의하는 것이 유리하다.
일반적으로 재산세는 도시 및 카운티별로 차이가 큰 반면 보험료는 각 주택의 조건에 따라 달라진다. 우선 월 주거비로 감당 가능한 금액을 계산한 뒤, 재산세, 주택 보험료, HOA 비용까지 모두 포함해 역산하는 방식으로 주택 가격대를 산정하는 것이 올바른 접근법이다.
■ 매매 후 예상되는 재산세 파악
부동산 매물 정보에 재산세가 포함돼 있는 경우가 많지만, 카운티 재산세 담당 부서를 통해 실제 세금 고지서에 나온 금액을 확인하는 것이 더 정확하다. 직전 주택 소유주가 군인 감면 등 각종 세제 혜택을 받았을 경우, 매물 정보에 나온 세금보다 구입 후 내야 할 금액이 훨씬 높아질 수 있다.
대출기관이나 부동산 에이전트를 통해 구입 후 변동될 예상 재산세를 추정하는 것도 중요하다. 대부분 지역에서 주택이 매매될 때 재산세 과세 표준에 대한 재평가가 이뤄지기 때문에 매매 후 세금이 크게 오르는 경우가 많다. 따라서 구입 예정 지역의 재산세율을 파악한 뒤 예상 매매가를 대상으로 재산세를 계산하면 비교적 정확한 추정이 가능하다.
같은 가격대의 주택이라도 카운티나 학군, 과세 체계에 따라 재산세 금액이 크게 달라질 수 있는 점도 유의해야 한다. 만약, 재산세 평가액이 과도하게 높다고 판단될 경우 이의 제기 절차를 밟을 수 있다. 재산세는 주택 보유 기간 내내 부과되는 비용으로 적절한 이의 제기를 통해 관리해야 주거비 부담을 낮출 수 있다.
■ 보험사 2~3곳 견적 받아야
주택보험료 역시 매물을 보러 다니는 단계에서부터 미리 파악하는 것이 중요하다. 모기지 대출기관이 비슷한 주택을 기준으로 보험료를 추정해줄 수 있지만, 보험 에이전트에게 직접 문의해 대략적인 견적을 받아보는 것이 더 정확한 방법이다.
주택 구매 계약 체결 후 즉시 보험사나 에이전트에 연락해 보험 가입 절차를 진행해야 한다. 주택 구매 계약 해지가 가능한 ‘컨틴전시’ 기간 동안 적어도 2~3곳 이상의 보험사에서 견적을 받아 비교해야 한다.
주택 구입 과정에서 보험 심사 기준이 예전보다 까다로운 점도 감안해야 한다. 일부 보험사들은 위성, 항공 이미지를 활용해 주택 주변 나무 상태를 확인하고, 강풍 시 위험 요소가 많다고 판단되면 가입을 거절하기도 한다. 지붕 상태 역시 보험 심사에서 중요한 요소로, 일반적으로 설치 시기가 15년 이하인 지붕이 선호되는 경향이 있다.
최근에는 이전 주택 소유주의 보험 이력까지 심사에 반영된 사례가 늘고 있다. 과거에는 보험 신청자의 사고 이력만 봤지만, 지금은 해당 주택에서 발생했던 사고 기록까지 확인하는 추세다. 예를 들어, 과거 누수 피해가 있었다면, 자동 차단 밸브 설치를 요구하는 등 조건이 붙을 수 있다. 홍수보험 여부도 확인해야 한다. 홍수보험은 일반 주택보험과 별도로 가입해야 하는 보험으로, 추가 비용 부담으로 이어질 수 있다.
■ ‘패키지·내구성 강화’로 보험료 절약
주택보험료를 낮추는 가장 기본적인 방법은 이른바 ‘패키지 할인’이다. 대부분 보험사는 주택보험과 자동차보험 등을 같은 회사를 통해 가입하면 할인 혜택을 제공한다. 주택 내구성을 높이는 것도 보험료를 낮추는데 도움이 된다.
지붕, 창문, 조경 등을 업그레이드해 자연재해 피해 가능성을 줄이면 보험료 절감으로 이어질 수 있다. 배수 펌프용 배터리 백업, 자동 수돗물 차단 밸브, 차고 내 열 감지기 설치 등이 주택 사고 위험과 보험료를 낮춰주는 대표적인 설비로 꼽힌다.
부동산 전문가들은 집을 보러 다닐 때부터 보험료를 낮출 수 있는 재해 방지 설비 여부를 살피고, 추후 업그레이드가 가능한지 등을 고려해야 한다고 조언한다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
