손품·발품·정보력 필수
관할 기관 기록 확인
소유권 변경·매물 철회
유치원 변경·건축 허가
다른 바이어와 경쟁을 피해 주택을 구입하려면 부동산 매물 공유 시스템 ‘MLS’(Multiple Listing Service)나 온라인 매물 검색 플랫폼만 들여다봐서는 안 된다. 시장에 공개되기 전에 매매 가능성이 있는 부동산을 찾아야 유리한 조건으로 주택을 구입할 수 있다. 이른바 ‘오프마켓’ 매물로 불리는 주택을 찾는 일은 결코 쉬운 일이 아니다. 그러나 철저한 조사와 준비를 병행하면 시세보다 저렴한 ‘알짜 매물’을 확보하는 데 성공할 수 있다. 매물로 등록되기 전 매매 가능성이 높은 주택을 찾는 법을 살펴본다.
■ 매도 가능성 보여주는 신호
매도 가능성이 있는 주택 찾는 방법 중 하나는 직접 현장을 살펴보는 것이다. 주택 구입 관심 지역을 방문하면 주택 개보수 공사, ‘유산 정리’(Estate Sale), 조경 공사 등 주택 매매를 앞두고 나타나는 일반적인 징후를 발견할 수 있기 때문이다. 현장 방문이 어렵다면 온라인 정보만으로도 매도 가능성을 보여주는 이른바 ‘디지털 단서’를 찾을 수 있다.
▲최근 소유권 변경
부동산 소유권 변동은 해당 주택이 거래를 앞두고 있을 가능성을 보여주는 명확한 신호 중 하나다. 예를 들어, 이혼한 부부가 주택을 처분하기 위해 ‘신탁’(Trust)으로 소유권을 이전하거나, 흔히 플리퍼로 불리는 전문 주택 투자자가 리모델링을 마친 뒤 ‘법인’(LLC) 명의로 소유권을 이전하는 경우가 흔하다. 이처럼 최근 소유권 변경 기록이 있는 부동산은 향후 매물로 나올 가능성이 높아 주목할 만하다.
▲최근 매물 등록 철회
주택시장이 최근 셀러스 마켓에서 바이어스 마켓으로 이동하는 모습을 보이고 있다. 그 결과 과거보다 매물이 시장에 더 오래 머무는 경우가 늘고 있다. 바이어 우위가 뚜렷한 지역에서는 셀러들이 기대한 가격에 집을 팔지 못해 매물을 시장에서 철회하는 경우도 적지 않다. 매물 시장에서 사라지는 일반적인 이유는 실제 매매가 완료됐기 때문이다. 그러나 항상 그런 것은 아니기 때문에 철회된 주택이 실제로 매매 것인지 확인할 필요가 있다.
▲프로베이트 기록
유언장에 주택 상속인이 명확히 지정되지 않은 경우, ‘유산관리인’(Executor)을 통한 고인의 주택을 매각하는 방식이 흔하다. 이 같은 ‘프로베이트’(Probate) 매매 절차는 일반적으로 수개월 이상 걸리기 때문에 주택이 시장에 매물로 등록되기 전부터 법원 공고나 카운티 기록을 통해 해당 사실이 공개되는 경우가 있다. 따라서 프로베이트 매매 관련 공고와 공공 기록을 확인하면 향후 시장에 나올 가능성이 있는 주택을 미리 파악할 수 있다.
▲최근 건축 허가 발급
집을 내놓기 전에 개보수 공사를 하는 경우가 흔하다. 최근 건축 허가나 각종 공사 허가가 접수된 주택 중 매물로 나오는 사례가 많다. 관할 시청이나 카운티 정부의 온라인 기록 시스템에는 허가 신청 내역이 공개되는 경우가 많으며, 이를 통해 시장에 매물로 나올 가능성이 높은 주택을 미리 발견할 수 있다.
▲최근 ‘유치권’(Lien) 해소
유치권이나 담보권 관련 기록도 매각 가능성을 보여주는 중요한 단서다. 많은 집주인들은 주택을 매물로 내놓기 전에 소유권에 문제가 될 수 있는 각종 권리관계를 정리하기 때문이다. 따라서 소규모 유치권이나 채무를 최근 최근에 상환한 기록이 있다면 매각을 준비하고 있을 가능성이 있다. 집을 파는 과정에서 매매 가격이 낮아지는 것을 피하기 위해 미리 권리 문제를 정리하는 경우가 많다.
▲최근 유치권 새로 설정
반대로 최근 여러 건의 유치권이 새롭게 설정된 경우는 재정적 어려움을 겪고 있다는 신호일 수 있다. 대표적으로 재산세 체납에 따른 세금 유치권(Tax Lien), HOA(주택소유자협회) 관리비 체납에 따른 유치권, 공사업체 미지급 공사비에 따른 유치권(Mechanic’s Lien)과 같은 유치권이 있다. 이 같은 기록이 많을 수록 집주인이 채무를 모두 감당하지 못하고 있을 가능성이 높다. 이 경우 파산을 피하거나 부채를 정리하기 위해 주택을 매각하는 사례가 적지 않다.
■ 해당 관할 기관 기록 확인
오프마켓 매물을 찾을 때 어떤 정부 기관의 기록 사이트를 확인해야 하는 지다. 다음과 같은 공공 기관 사이트를 살펴보면 도움이 된다. ▲카운티 세무서(County Tax Assessor) 포털: 재산세 체납 여부 확인, ▲프로베이트 사무소: 최근 사망자와 관련된 부동산 확인, ▲관할 시청 허가 데이터베이스: 건축 또는 리모델링 허가 발급 내역 확인, ▲카운티 서기(County Clerk) 웹사이트: ‘압류 예고’(Notice of Lis Pendens) 등 사전 경매 신호 확인. 여러 공공 데이터를 통합해 제공하는 온라인 부동산 정보 검색 도구를 활용하는 것도 도움이 된다. ▶프로퍼티 서치: https://www.propertyreach.com/
■ 오프마켓 매물 찾았다면?
오프마켓 매물은 시장에 나오기 전에 팔릴 수 있기 때문에 속도가 중요하다. 하지만 충분한 조사 없이 성급하게 접근하면 예상치 못한 위험을 떠안을 수도 있다.
▲부동산 에이전트에게 연락
경험 많고 유능한 에이전트는 시공업체, 상속 전문 변호사, 유산 설계 전문가 등 매각 예정 부동산과 관련된 다양한 업계 관계자들과 네트워크를 형성하고 있다. 매도 가능성이 높은 주택산을 발견했을 때 가장 먼저 신뢰할 수 있는 부동산 에이전트와 상의하는 것이 바람직하다.
▲현재소유주에게 편지 보내기
매도 가능성이 있는 주택의 소유주와 직접 접촉하는 방법은 정중한 편지를 보내는 것이다. 아직 시장에 매물로 나오지 않은 주택의 경우, 집주인과의 직접적인 소통이 거래 성사 여부를 좌우한다.
일부 집주인들은 최근 이혼이나 가족 사망 등이 발생했을 수 있다. 따라서 지나치게 적극적인 접근보다는 예의를 갖춘 편지로 신뢰를 쌓는 것이 중요하다.
▲집주인과 신뢰 쌓기
편지 한 통으로 낯선 집주인이 곧바로 집을 팔기로 결정하는 경우는 드물다. 또, 너무 잦은 연락은 오히려 역효과를 낼 수 있다. 따라서 적절한 후속 연락과 관리를 통해 집주인의 신뢰를 확보하는 것이 중요하다.
<미주 한국일보>
