가족 지원금도 심사 반영
반복 송금은 부채로 의심
다운페이 출처 입증 필수
부모님 고지서에서부터 자녀 용돈에 이르기까지 ‘벤모’(Venmo)와 ‘젤’(Zelle)과 같은 간편 송금 서비스로 쉽게 지불하는 시대다. 하지만 주택 구입을 위한 모기지 대출을 신청할 때, 이런 비공식적인 자금 이동이 대출 심사 과정에서는 영향을 미칠 수 있기 때문에 주의해야 한다. 일상적으로 반복되는 소액 송금이더라도 대출 기관이 재무 상태를 평가하는 과정에서 대출 승인에 부정적인 문제를 만들 가능성이 있다.
■ 비공식 지출도 대출 심사에 반영
이른바 ‘샌드위치 세대’는 자신뿐 아니라 부모와 자녀까지 동시에 경제적으로 지원하는 세대를 일컫는다. 이들 세대는 가족 지원 용도로 돈이 자주 빠져나가다 보면 실제로 자신의 자산이 얼마인지 혼동하기 쉽다. 뿐만 아니라 이처럼 자금이 빠르게 이동하는 경우 모기지 대출 신청에도 영향을 줄 수 있다.
대출 기관은 보유 자산 규모만 평가하는 것이 아니라, 해당 자금이 자동차 할부, 신용카드 부채, 혹은 부모의 요양시설 비용 등 다른 지출 용도에 묶여 있는지도 함께 심사하기 때문이다. 특히 벤모나 젤, 또는 현금 거래와 같은 비공식적인 송금은 모기지 대출 심사 과정에서 명확하게 추적되기 어렵다. 그러나 이들 비공식 지출도 대출 심사 과정에서 반영되고, 대출 승인이 이뤄지더라도 이후 상환 능력에 영향을 줄 수 있다.
■ 실제 상환 능력에 영향
모기지 대출 승인을 받기 위해서는 높은 크레딧 점수, 안정적인 소득, 충분한 다운페이먼트 등이 필요하다. 이중 소득 대비 부채 비율인 ‘DTI’(Debt-to-Income ratio)가 중요한 요소로 작용한다. DTI는 월 소득 대비 얼마나 많은 부채와 고정 지출을 부담하고 있는지를 나타내는 지표다. DTI는 월급 명세서 기준 소득을 기준으로, 각종 대출 상환금과 청구서 등을 모두 합산해 계산한 뒤 이를 월 소득으로 나누는 방식으로 산출된다.
DTI 산출 시 기본적으로 본인 명의로 등록된 부채만 반영한다. 예를 들어, 어머니의 자동차 할부금을 대신 내고 있고 그 계좌가 본인 명의라면 이는 크레딧 보고서에 반영되어 DTI에 직접 포함된다. 반면 현금으로 가족에게 생활비를 주거나 부모의 식료품을 대신 사주는 것과 같은 비공식 지출은 시스템상 보이지 않는다.
그러나 이 같은 지출이 계좌의 잔고를 고갈시키거나 반복적인 마이너스(오버드래프트)를 발생시키는 경우에는 간접적으로 대출 심사에 영향을 줄 수 있다. 비공식적으로 가족 지원하는 지출은 기록으로는 드러나지 않더라도 전반적인 상환 능력 평가 과정에서는 영향을 줄 수 있다.
■ 은행 거래 내역에 고스란히 드러나
모기지 대출 심사 시 대출 기관은 벤모나 젤 등의 계정을 직접 확인하지는 않는다. 하지만 대출 신청자가 제출하는 최근 2개월치 은행 거래 내역에서는 이 같은 송금 기록이 그대로 드러난다. 대출 기관은 은행 명세서를 통해 송금 내역을 확인한다. 이 과정에서 숨겨진 부채나 큰 금액 또는 반복되는 입출금 기록을 면밀히 검토한다.
특히 반복적으로 특정인에게 돈을 보내는 경우, 대출 기관은 해당 금액이 개인 간 대출인지, 크레딧 보고서에 나오지 않는 채무인지, 또는 양육비나 위자료 같은 의무 지급인지 확인하게 된다. 따라서 개인간 송금거래처럼 보이더라도, 대출 심사 과정에서는 반드시 그 성격과 목적이 설명되어야 승인을 받을 수 있다. 또, 반복적인 비공식 송금이 자주 발생하면, 대출 기관은 신청자가 재정적으로 과도하게 자금을 소진하고 있다고 판단해, 상환 능력 평가에 부정적인 영향을 줄 수 있다.
■ 다운페이먼트 자금 받아도 문제
반대로 간편 송금 서비스 앱을 통해 다운페이먼트 자금을 지원받는 경우도 대출 승인에 영향을 줄 수 있다. 대출 기관은 해당 자금의 출처를 명확히 증빙하도록 요구하기 때문에, 앱 기록만으로는 충분하지 않다. 큰 금액의 출처가 확인되지 않는 현금성 입금은 일반적으로 대출 심사에서 인정되지 않아 제외될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
가족의 부채를 공식적으로 함께 부담하는 송금은 모기지 대출 신청 시 더 부정적인 영향을 미친다. 예를 들어, 어머니의 자동차 대출에 공동 서명자로 되어 있다면, 해당 부채에 대해 법적으로 상환 책임을 지게 되며 이는 크레딧 보고서에도 반영된다”고 말했다. 이 경우 대출 기관은 해당 월 상환액을 DTI 포함시키게 된다. 예외적으로, 다른 가족(채무자)이 자신의 계좌에서 채무를 직접 12개월 이상 상환하고 있다는 은행 기록을 제출하면 일부 조정이 가능한 경우도 있다.
■ 대출 기관에 투명하게 공개해야
간편 송금 서비스를 통한 입출금 기록이 많다고 해서 모기지 대출 가능성이 전혀 없는 것은 아니다. 실제로 감당 가능한 대출 규모를 파악하기 위한 목적으로 대출 담당자에게 처음부터 모든 재정 상황을 솔직하게 설명하는 것이 중요하다. 또, 크레딧 보고서에 드러나지 않는 생활비 부담까지 함께 고려해야 하기 때문에, 겉으로 드러난 재정 상태로 대출 한도를 산정하면 실제 상환 능력과 괴리가 생길 수 있다.
만약 DTI가 가족 지원 등으로 높게 산출된다면 유연한 대출 상품을 검토할 수 있다. FHA 대출은 일정 조건 하에서 DTI 비율을 최대 50%까지 허용한다. 또, 안정적인 저축이나 꾸준한 소득 같은 보완 요소가 있을 경우 승인 가능성은 높아진다. USDA 대출은 다운페이가 없고 월 상환 부담이 낮아 전체적인 현금 흐름을 개선하는 데 도움이 될 수 있다.
주택 구입을 앞두고 모기지 대출을 신청할 계획이라면 큰 금액의 송금은 일시적으로 중단하거나 최소화하고, 가족에게 보내는 돈은 별도 계좌로 관리하는 것이 좋다. 다운페이먼트와 디파짓 용도의 계좌는 단순하고 투명하게 유지해야 모기지 대출 승인에 도움이 된다.
<준 최 객원 기자>
