수요 몰리면 절차 지연될 수도
0.75%~1% 포인트 이상 낮아야
현재 대출기관과 상담부터 시작
30년 고정 모기지 금리가 당분간 6%대에 머무를 것으로 예상되고 있다. 그러나 금리가 6% 초반대로 내려갈 가능성은 남아 있는 만큼, 재융자를 계획 중이라면 지금부터 준비를 시작하는 것이 유리하다고 전문가들이 조언한다. 2022~2024년 주택을 구입해 6.75% 이상의 금리로 모기지 대출을 받은 경우, 금리가 소폭만 낮아져도 재융자를 통해 연간 1,000달러 이상을 절약할 수 있을 것으로 분석된다. 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴은 금리 인하가 본격화되기 전에 크레딧 점수 관리와 소득 및 자산 서류 준비 등 재융자에 필요한 사항을 미리 정비해 두는 것이 중요하다고 강조한다.
■ 재융자 수혜자 420만 명 추산…연간 1,000달러 이상 절감
모기지 금리가 하락할 경우 재융자를 통해 이자 비용을 절약할 수 있는 주택 소유주가 수백만 명에 달할 것으로 분석됐다.
싱크탱크인 ‘루즈벨트 연구소’(Roosevelt Institute)가 발표한 모기지 데이터 분석에 따르면, 2022년부터 2025년 사이 모기지 대출을 받은 사람들 가운데 약 420만 명(전체의 약 4분의 1)이 금리가 6%까지 내려갈 경우 재융자를 통해 혜택을 볼 수 있는 것으로 전망됐다.
이중에는 약 110만 명에 이르는 저소득 및 중간소득층 주택 소유주도 포함됐다.
연구진은 모기지 금리가 6%로 떨어졌을 때 재융자 혜택을 받을 것으로 예상되는 대상은 현재 적용받는 금리가 최소 6.75% 이상인 주택 소유주들이다. 재융자 신청 시 발생하는 클로징 비용 등을 상쇄하려면 재융자를 통해 적용 받게 될 금리가 현재 금리보다 적어도 0.75%포인트 이상 낮아야 하기 때문이다.
2022년부터 2025년 사이 내 집을 마련한 상당수 주택 소유주들은 당시 6.5~7.5% 수준의 금리로 대출을 받았기 때문에, 앞으로 금리가 하락할 경우 재융자 혜택을 받을 가능성이 높은 것으로 기대된다.
2024년 7.25% 금리로 15만 달러의 모기지 대출을 받은 경우, 금리가 6.5%로 낮아졌을 때 재융자를 실시하면 연간 884달러를 절약할 수 있다. 2024년 19만9,000달러를 6.875% 금리로 대출받은 주택 소유주는 금리가 6.125%로 내려갔을 때 재융자를 통해 월 약 100달러, 연간 약 1,200달러를 절감할 수 있다.
■ 신청 몰리면 절차 지연될 수도
루즈벨트 연구소는 이번 분석을 통해 재융자를 통해 많은 저소득 및 중산층 주택 소유주가 대출 비용을 절약할 수 있을 것으로 전망하면서도, 재융자 혜택이 소득이 높은 주택 소유주들에게 집중되면서 취약 계층과의 자산 격차가 확대될 수 있다고도 지적했다. 특히 높은 클로징 비용과 복잡한 서류 절차는 저소득층 주택 소유주들이 재융자를 통해 낮은 금리로 갈아타는 데 장애물이 되고 있다고 지적했다.
재융자를 고려 중이라면 수요 급증에 따른 절차 지연에도 대비해야 한다. 모기지 금리가 하락하면서 재융자 수요가 쇄도하는 이른바 ‘재융자 붐’이 발생할 수 있고, 이에 따라 대출기관에는 문의와 신청이 한꺼번에 몰리게 된다.
루즈벨트 연구소가 인용한 2025년 ‘연방예금보험공사’(FDIC) ‘소비자금융연구’(CFR) 보고서에 따르면, 2020~2021년 재융자 붐 당시 실제로 대출기관의 처리 능력이 수요를 따라잡지 못해 재융자 혜택을 받을 수 있었던 주택 소유주의 약 12%가 재융자를 받지 못한 것으로 추산된 바 있다.
루즈벨트 연구소는 또 대출기관들이 상대적으로 심사가 수월하다고 판단하는 고소득층 주택 소유주의 재융자 신청을 우선시하는 경향이 나타날 수 있다고도 지적했다.
연구소는 “고소득층 주택 소유주는 평균 대출 잔액이 크고, 소득이 안정적이어서 대출기관 입장에서 심사에 유리한 편”이라며 “이 때문에 대출기관들이 고소득층 중심으로 마케팅을 하거나, 재융자 수요가 급증할 때 고소득층의 문의를 우선 처리할 가능성이 있다”라고 꼬집었다.
만약 이 같은 차별적 관행이 실제로 발생할 경우 ‘신용기회평등법’(Equal Credit Opportunity Act)에서 금지하는 행위에 해당된다.
■ 현재 거래 대출기관과 상담부터
재융자가 유리한 선택인지 판단하려면 우선 현재 거래 중인 대출기관과 상담하는 것이 첫 단계다. 금리가 실제로 하락한 뒤 재융자 신청이 몰리기 시작하면 대출기관의 업무 부담이 커질 수 있기 때문에, 미리 상담을 받아 두는 것이 신청이 몰리는 상황에 대비하는 데 도움이 될 수 있다.
우선 재융자 계산기를 활용해 예상되는 절감 효과를 미리 계산해 보는 것도 좋은 방법이다. 계산기를 통해 현재 대출 조건과 예상 금리, 클로징 비용 등을 반영해 재융자가 실제로 경제적 이득이 되는지를 미리 가늠해볼 수 있다.
재융자가 유리한지 여부는 크게 네 가지 요인에 달려 있다. 현재 모기지 이자율, 기대할 수 있는 이자율 인하 폭, 주택 거주 계획 기간, 그리고 주택 자산 비율 등이다.
주택 융자 전문가들에 따르면 이자율을 최소 0.75%포인트 이상 낮출 수 있을 때, 대출 기간을 단축하고 싶을 때, 현금을 인출해야 할 때, 변동이자율에서 고정이자율로 바꾸어 고정 상환액을 확보하고 싶을 때 등이 재융자를 고려해야 하는 이유다.
이 가운데 한 가지 목표만 달성할 수 있어도 재융자를 고려할 만하다. 하지만 이자율이 낮아도 비용 회수가 가능한 기간만큼 주택에 머물 계획이 있어야 한다. 재융자 시 발생하는 클로징 비용은 대출액의 2~6% 정도다.
일반적인 기준으로, 이자율 0.75~1%포인트 이상 낮출 수 있고 클로징 비용을 회수할 만큼 주택에 머물 계획이 있다면 재융자가 유리하게 판단된다.
예를 들어, 재융자 비용이 4,000달러이고 월 200달러를 절약할 수 있다면, 비용 회수에는 약 20개월이 걸린다. 만약 이 기간 이전에 주택을 팔 계획이라면 재융자는 효과가 없는 셈이다.
<준 최 객원 기자>
