주택비용 잘 활용땐 절세 톡톡… 항목별 공제시 적용

‘모기지 이자·재산세·홈오피스 비용’ 등

‘항목별 적용 기준’ 달라 전문가와 상의를

연방 개인 세금 보고 접수가 지난 1월 27일 일제히 시작됐다. 세금 보고 마감은 오는 4월 15일로 이날 자정까지 우편 또는 온라인으로 세금 보고 서류를 제출해야 한다. 서둘러 세금 보고를 마치고 세금 환급금을 일찍 받는 것도 좋다. 하지만 납부할 세금이 있는 납세자는 공제 항목을 꼼꼼히 살펴야 세금을 조금이라도 줄일 수 있다. 특히 주택 보유자의 경우 주택 보유에 따른 다양한 절세 항목이 있기 때문에 세금 보고 전에 관련 항목을 샅샅이 살펴보면 도움이 된다. 올해 세금 보고 시 주택 보유자가 적용할 수 있는 주요 절세 항목을 알아본다.

▲ ‘항목별 공제’만 해당

주택 관련 비용에 대한 공제를 신청하려면 ‘항목별 공제’(Itemized Deduction)를 선택해야 한다. 항목별 공제는 일정 금액을 일괄 공제하는 ‘표준 공제’(Standard Deduction)와 달리 구체적인 비용 공제 항목을 나열하는 방식이다. 올해 표준 공제 금액은 독신 또는 개별적으로 보고하는 경우 1만 4,600달러이고 부부가 공동 보고하는 경우에는 2만 9,200달러다.

따라서 항목별 공제에 적용할 수 있는 비용이 표준 공제 금액보다 높을 때만 주택 관련 비용을 활용한 항목별 공제 방식으로 세금 보고를 하는 것이 유리하다. 두 공제 방식 중 어떤 방식이 유리할지 확실하지 않다면 반드시 세금 전문가에게 문의해 적합한 방식을 선택해야 한다.

▲ 모기지 대출 이자

주택 보유에 따른 가장 큰 절세 항목은 모기지 대출에 적용되는 이자다. 모기지 대출 이자 공제 혜택을 받기 위한 목적으로 주택을 구입하는 경우도 적지 않다. 올해 세금 보고에서 독신 또는 부부 공동 보고하는 주택 보유자는 모기지 대출 첫 75만 달러에 대한 이자를 공제할 수 있다.

결혼했지만 배우자와 별도로 세금 보고하는 경우에는 모기지 대출 37만 5,000달러에 대한 이자가 비용 공제 대상이다. 현행 세법 개정 전인 2017년 12월 15일 이전에 발급받은 모기지 대출의 경우 독신 또는 부부 공동 보고와 개별적으로 보고할 때 모기지 대출 기준 한도가 각각 100만 달러와 50만 달러로 더 높다.

최근에 모기지 대출을 발급받은 주택 보유자는 이자를 활용한 항목별 공제가 유리할 수 있다. 모기지 대출금 분할 상환 방식에 따라 대출 발급 초기일수록 페이먼트에서 이자액이 차지하는 비중이 높기 때문이다. 세금 보고 전 모기지 서비스 업체를 통해 작년 납부한 이자액을 확인한 뒤 보고 방식을 결정하도록 한다.

▲ 재산세

2018년부터 시행된 개정 세법에 따라 공제 가능한 재산세 한도액은 1만 달러(부부 공동 보고)로 조정됐다. 2017년 말 ‘감세 및 일자리 법안’(Tax Cuts and Jobs Act)이 통과되기 전까지 재산세를 포함한 ‘주 및 지방세’(SALT) 공제는 한도가 없었다. 하지만 개정 세법 시행 뒤 공제 가능 재산세 한도액은 1만 달러로 대폭 축소된 것이다.

재산세 공제는 지방 자치단체별 재산세율과 상관없이 적용되는데 주택 가격이 높지 않아 재산세 산정액이 높지 않은 지역은 개정 세법의 영향을 크게 받지 않는다. 하지만 뉴욕과 가주 등 고가 주택이 밀집한 지역의 주택 보유자의 경우 재산세 한도 축소로 절세 혜택이 많이 줄었다. 재산세를 월별로 분할해 모기지 페이먼트와 함께 납부하는 주택 보유자의 경우 연간 납부 재산세액을 별도로 파악해 비용 공제에 포함한다.

▲ 홈 오피스 비용

재택 근무자의 경우 홈 오피스 비용 공제를 신청할 수 있다. 홈 오피스 비용 공제 대상은 자영업자, 독립 계약자, ‘긱’(Gig) 근로자 등으로 해당 공간은 반드시 홈 오피스로만 사용해야 하고 주요 업무 장소로 지정돼야 한다. 홈 오피스 공제를 적용받을 수 있는 면적은 최고 300평방피트로, 평방피트 당 5달러에 해당하는 공제액을 신청할 수 있다. 따라서 홈 오피스 비용 공제 한도액은 연간 1,500달러다.

주택 중 사업 용도로 사용된 홈 오피스 비율과 실제 비용을 계산해 공제를 신청하는 방식도 있는데, 이 방식은 계산 방법이 복잡하기 때문에 세금 전문가의 도움을 받아야 세무 조사를 피할 수 있다. 코로나 팬데믹 기간 재택 근무자가 급증하면서 홈 오피스 공제를 신청한 납세자가 크게 늘었다. 집에서 일하는 시간이 아무리 많다고 해도 자영업자가 아닌 W-2의 적용을 받는 납세자는 홈 오피스 공제 대상에서 제외된다.

▲ 노인 및 의료 목적 공사비

노인용 주택 시설 설치비 공제도 여전히 유효다. 노인이 거주하는 주택에 휠체어 통로, 미끄럼 방지 욕실 손잡이 등을 설치했을 경우 관련 설치비가 공제 대상에 해당한다. 공제액은 ‘조정 후 총소득’(Adjusted Gross Income)의 7.5%를 초과하는 금액이다. 예를 들어 연 소득이 6만 달러인 주택 보유자가 노인용 시설 설치비로 지출한 금액이 1만 달러라면 소득의 7.5%에 해당하는 4,500달러를 뺀 5,500달러가 소득 공제 대상이다.

노인용 시설로는 출입문 확장 공사, 계단 승강기 설치, 캐비닛 높낮이 공사 등으로 담당 의사로부터 의료용 설치 확인서를 받아야 한다. 최근 노년층에 접어든 베이비 부머 세대 중 보유 주택을 은퇴 목적에 맞춰 리모델링하는 비율이 높아졌는데 관련 공제 신청이 갈수록 증가할 것으로 전망된다.

▲ 모기지 포인트

모기지 대출 이자율을 낮추기 위해 지불하는 일회성 수수료를 흔히 ‘포인트’라고 부른다. 최근 이자율이 크게 올라 포인트를 이용해 이자율을 낮추는 바이어가 많은데, 포인트도 비용 공제 항목에 포함된다. 대개 1포인트는 대출액 1%에 해당하는 금액으로 적절히 활용하면 높은 절세 혜택을 받을 수 있다. 포인트 공제를 받으려면 해당 주택이 반드시 주거용이어야 하고 에스크로 마감 시 포인트가 수수료가 아닌 ‘선불 이자’ 항목으로 지불되어야 한다.

▲ HOA 관리비

단지 내 공공시설이 있는 경우 ‘주택 소유주 협회’(HOA)에 의해 관리되고, 해당 주택 소유주는 매달 관리비를 납부해야 한다. 최근 HOA 관리비가 갈수록 오르고 있어 많은 주택 소유주에게 큰 부담이 되고 있지만 세금 보고 시 비용 공제 항목으로 활용할 수 있다. 집을 임대용으로 사용하거나 사업 목적으로 사용하는 경우가 HOA 관리비 공제 대상에 해당한다.

임대용 주택의 경우 임대 기간 납부한 HOA 관리비에 대한 공제를 신청할 수 있다. 주택 일부를 홈 오피스로 사용하는 경우 홈 오피스 면적 비율에 해당하는 HOA 관리비가 공제 대상이다. 예를 들어, 홈 오피스가 집 전체 면적의 15%라면, HOA 관리비 중 15%를 공제할 수 있다.

<미주 한국일보 준 최 객원 기자>