가주 집 팔 때 발생하는 ‘이전세’… 매매가에 따라 큰 부담

셀러 부담 관행이나 바이어가 낼 수도

집값 비싼 도시 매매가 기준 ‘누진세율’

가주에서‘부동산 이전세’(Real Estate Transfer Tax)는 부동산 매매 시 부과되는 세금으로, 부동산의 매매가를 기준으로 계산된다. 일부 도시에서 추가 이전세가 적용될 수도 있어 매매 가격에 따라 세금 부담이 커질 수 있다. 대부분의 카운티에서는 셀러가 부동산 이전세를 부담하는 것이 관행이지만, 매매 당사자 간 협상에 따라 바이어가 부담하는 경우도 있다. 부동산 매매 시 이전세는 주요 비용 항목 중 하나로, 매매 가격과 지역별 세율을 충분히 고려한 후 거래를 진행할 필요가 있다. 가주 부동산 이전세에 관해 자세히 알아본다.

▲ 가주 부동산 이전세란?

가주 부동산 이전세는 부동산 소유권이 이전될 때 부과되는 세금으로, 부동산 매매가를 기준으로 계산된다. 이 세금은 일반적으로 카운티 정부에 의해 부과되며, 부동산 매매가액 1,000달러당 1달러 10센트의 표준 세율(0.11%)이 적용된다. 가주 주택의 중간 가격인 77만 3,263달러에 적용하면 이전세로 약 851달러를 납부해야 하는 셈이다.

이전세는 부동산 거래가 완료된 후 해당 거래를 카운티 기관에 공식적으로 기록하기 위해 부과되는 ‘등기 수수료’(Recording Tax)나 재산세와는 별도로 부과된다. 카운티 이전세 외에도 일부 도시는 자체적으로 ‘지방 자치 단체 이전세’(Municipal Transfer Tax)를 추가로 부과하기도 한다.

예를 들어, 샌프란시스코, LA, 오클랜드와 같은 도시는 지자체 이전세를 부과할 때 부동산 매매 가격에 따라 더 높은 세율 또는 단계별 세율을 적용한다. 이들 도시에서의 지자체 이전세는 부동산 매매 비용을 크게 증가시킬 수 있으며, 주택 가격이 높은 지역에서는 그 부담이 훨씬 커질 수 있다. 이전세로 발생한 세금 수익은 주로 공공 서비스와 인프라스트럭처 건설 및 관리에 사용되며, 지자체의 중요한 세수원이 된다.

가족 간 부동산 소유권 이전이나 주택 압류에 의한 소유권 변경이 있을 경우, 카운티와 각 지자체별로 다른 이전세 규정을 적용할 수 있다. 따라서 부동산 소유권을 이전할 때는 관할 지자체의 이전세 규정을 정확히 이해하는 것이 중요하다.

▲ 셀러 납부가 관행

가주 대부분의 카운티에서는 셀러가 부동산 이전세를 부담하는 것이 일반적인 관행이다. 부동산 매매 시 발생하는 클로징 비용에 이전세를 포함하여 에스크로 업체를 통해 납부하는 방식이 일반적이다. 그러나 지역이나 매매 계약 조건에 따라 이전세를 납부할 주체가 달라질 수 있다.

지자체 이전세가 부과되는 지역에서도, 별도의 합의가 없는 한 대개 셀러가 해당 세금을 부담하는 것이 관행이다. 다만, 매물이 부족하고 바이어 간 구입 경쟁이 치열한 부동산 시장에서는 바이어가 경쟁력을 높이기 위해 이전세 납부를 제시하는 경우도 있다. 반대로, 부동산 거래가 침체된 시기에는 셀러가 바이어의 이전세 전액을 부담하겠다고 제시할 수 있으며, 셀러와 바이어가 이전세를 반반씩 부담하는 계약을 체결하는 경우도 존재한다.

특정 경우에는 이전세 면제나 낮은 세율이 적용될 수 있다. 예를 들어, 증여, 가족 간 거래 또는 주택 압류를 통한 부동산 소유권 이전 시, 이전세가 일부 또는 전액 면제될 수 있다. 상업용 부동산 매매 시에도 주거용 부동산과 유사한 부동산 이전세 규정이 적용된다. 다만, LA와 샌프란시스코와 같이 상업용 부동산 가격이 높은 도시에서는 가격에 따라 차등 세율을 적용하므로 매매 전에 반드시 확인해야 한다.

예를 들어, LA시에서 상업용 부동산 매매가가 600만 달러인 경우, 주 이전세 6,600달러(1,000달러당 1달러 10센트), 카운티 이전세 3,360달러(1,000달러당 56센트), 시정부 이전세 6,600달러(1,000달러당 1달러 10센트) 등 총 1만 6,560달러의 부동산 이전세가 부과된다.

▲ 집값 비싼 도시, 누진세율 적용

가주 내 모든 시정부가 부동산 이전세를 부과하는 것은 아니다. 하지만 이전세가 부과되는 도시에서 부동산을 매매할 때는 이전세 비용이 불어날 수 있기 때문에 사전에 대비하는 것이 중요하다. 특히, 부동산 가격이 높은 도시에서는 가치가 높아질수록 높은 세율이 적용되는 누진세가 적용되므로, 이전세가 부동산 매매 시 큰 비용 부담이 될 수 있다.

가주에서는 샌프란시스코, LA, 오클랜드, 버클리, 샌타모니카, 샌디에고, 새크라멘토, 롱비치, 팔로알토, 파사데나, 버뱅크 등 부동산 이전세를 부과하는 대표적인 도시들이다. 대부분의 시정부는 카운티 이전세율과 동일하게 1,000달러당 1달러 10센트의 이전세를 부과하지만, 샌프란시스코와 LA 등은 부동산 이전세에 누진세율을 적용하고 있다.

예를 들어, 샌프란시스코 시의 경우, 부동산 매매가에 따라 다음과 같은 누진세율을 적용한다. 25만 달러 이하(1,000달러 당 75센트), 25만 달러 ~ 100만 달러(1,000달러 당 1달러 50센트), 100만 달러 ~ 500만 달러(1,000달러 당 2달러 50센트), 500만 달러 ~ 1천만 달러(1,000달러 당 3달러), 1천만 달러 이상(1,000달러 당 3달러 50센트).

이처럼 부동산 이전세는 지역별 규정과 소유권 이전 상황에 따라 크게 변할 수 있기 때문에 관련 규정을 사전에 이해하는 것이 중요하다. 또 필요 시 지역 주택 시장 상황을 고려하여 매매 당사자 간 관련 조건을 적절히 협상하는 것도 도움이 된다. 부동산 이전세가 예상보다 높게 나오면 거래가 중간에 무산될 수 있기 때문에 금액을 사전에 파악하고 적절히 대비하는 것이 필요하다.

<미주 한국일보 준 최 객원기자>