높은 집값·이자율 큰 폭 하락 없을 것
매물 늘어 느긋한 매물 쇼핑 가능해져
올해 주택 시장은 바이어들에게 도전과 기회를 동시에 제공할 전망이다. 여전히 높은 주택 가격과 7%에 가까운 모기지 이자율은 많은 바이들에게 부담으로 작용하고 있다. 그럼에도 불구하고 매물 재고가 증가하고 있어, 올해 원하는 매물을 찾을 기회가 많아질 것으로 기대된다. 최근 일부 소셜미디어에서는‘올해 주택 구입하지 않기 챌린지’가 확산되고 있다. 이 챌린지는 주택 가격 상승과 높은 이자율을 고려해 올해는 주택을 구입하지 않겠다는 캠페인이다. 그러나 부동산 전문가들은 이러한 유행에 휘둘리지 말고, 주택 구입을 결정할 때에는 자신의 구입 목적과 지역 시장 상황, 그리고 재정적 여건을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다고 조언한다.
▲ 매물 큰 폭 증가 예상
올해 주택 시장은 매물의 큰 폭 증가가 예상되기 때문에, 많은 바이어들에게 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴은 최근 발표한 2025년 보고서에서, 올해 주택 시장이 그동안의 최악의 매물 부족 상태에서 벗어날 것이라고 예측했다. 보고서에 따르면, 올해 주택 매물은 작년보다 약 11.7% 증가할 것으로 예상된다.
한나 존스 리얼터닷컴 선임 이코노미스트는 “현재 주택 매물이 2020년 중반 이후 가장 높은 수준을 기록하고 있으며, 바이어들에게 지난 5년 간 가장 풍부한 연초 매물 쇼핑 기회를 제공하고 있다”라며 “올해 1월 주택 가격은 2022년 3월 이후 가장 낮은 수준을 기록한 만큼, 이를 내 집 마련의 기회로 삼아 볼만 하다”라고 설명했다.
부동산 전문가들은 매물 재고의 증가와 함께 바이어들의 구매 활동도 늘어날 것으로 예상되기 때문에, 내 집 마련을 계획하고 있다면 봄철 성수기 시작 전에 구매 활동을 시작하는 것이 유리할 것이라고 조언하고 있다.
▲ 느긋하게 매물 쇼핑할 수 있어
지난 1월 말 주택 시장에 나온 매물 수는 약 118만 채로 집계되며 지난해 같은 달보다 약 16.8% 증가한 것으로 나타났다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 “올봄 주택 매물이 약 150만 채로 늘어날 전망”이라며 “매물의 증가로 주택 구매 능력을 갖춘 바이어들의 시장 진입이 늘어날 것”이라고 예측했다.
또 바이어들에게 희망적인 신호로, 매물의 시장 대기 기간이 길어지고 있다. 1월에 판매된 주택은 팔리는데 평균 41일이 걸린 것으로 조사됐는데 이는 코로나 팬데믹 이후 가장 긴 기간이다. 매물이 늘고 팔리는 데 걸리는 기간이 길어짐에 따라 바이어들의 압박도 줄어들 것으로 기대된다. 이는 예전처럼 매물 한 채를 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁하는 상황에서 벗어나 바이어들이 마음에 드는 집을 느긋하게 고를 수 있을 것으로 기대된다.
▲ 이자율 ‘락 인’ 현상 해소
올해 모기지 이자율 ‘락 인 현상’(Lock-In Effect)가 다소 완화될 것으로 기대된다. 이자율 락 인 현상은 모기지 대출을 받을 때, 낮은 이자율을 적용받은 주택 보유자들이 이자율이 상승할 경우, 기존 주택을 팔고 새 집을 사거나 대출을 재조정하는 대신 현재 이자율을 고정해두려는 경향을 의미한다. 이로 인해 주택 보유자들이 주택 매매 활동을 미루거나 아예 중단하는 경향을 보인다.
이 현상은 지난 몇 년간 주택 시장에서 극심한 매물 부족을 초래한 주요 원인으로 지목되고 있다. 국영 모기지 보증기관인 프레디맥은 “모기지 이자율이 큰 변동 없이 현재 수준에서 유지되며, 주택 보유자들이 현재 이자율을 ‘노멀’로 받아들이게 되면 주택 보유자들이 내놓는 재판매용 매물이 늘어날 것”이라고 분석했다.
부동산 전문가들은 올해가 그동안 이자율과 주택 가격을 지켜보며 기다려온 바이어들이 결정을 내려야 할 시점으로 보고 있다. 코로나 팬데믹 이후 주택 매물이 급감하면서 과도한 구매 경쟁이 발생했고, 이로 인해 주택 가격이 급등했다. 최근 몇 년 간 모기지 이자율 상승으로 주택 구매 능력이 떨어졌지만, 많은 바이어들 사이에서는 앞으로도 이 같은 상황에 큰 변화가 없을 것이라는 판단이 확산하고 있다.
◇ 모기지 이자율 안정세
모기지 이자율이 2~3%대에 머물던 시대를 다시 기대하기는 힘들 전망이다. 이자율이 팬데믹 기간보다 훨씬 높은 수준이지만 최근 안정세를 보이고 있다. 프레디맥의 집계에 따르면 30년 고정 이자율은 1월 23일 기준으로 6.96%로 7% 밑으로 떨어진 후, 매주 소폭의 하락세를 이어가고 있다.
많은 바이어들이 여전히 높은 이자율에 부담을 느끼고 있지만, 앞으로 이자율이 추가로 오를 가능성은 크지 않다. 프레디맥은 모기지 이자율이 올해 말까지 6.6%대로 내려갈 것이라고 예측하고 있다.
대부분의 바이어는 모기지 이자율을 주택 구매 결정을 내리는 중요한 기준으로 삼는다. 그러나 부동산 전문가들은 현재 이자율 수준에서 모기지 페이먼트를 감당할 수 있다면 지금 주택 구매에 나서도 큰 무리가 없다고 조언한다. 만약 향후 이자율이 하락하면, 재융자를 통해 더 낮은 이자율로 갈아탈 수 있는 옵션을 고려할 수 있기 때문이다.
▲ 신규 주택 가격 오르기 전 구매
도널드 트럼프 대통령의 관세 정책이 본격 시행되면, 올해 말까지 신규 주택 가격이 5% 상승할 가능성이 있다. 부동산 시장 조사 기관인 코어로직은 관세로 인해 신규 주택 가격이 4~6% 오를 것이라고 전망했다.
부동산 컨설팅 업체 존 번스 리서치앤컨설팅도 관세 부과가 목재, 석고보드, 철강, 가전 제품의 비용을 상승시켜 신규 주택 가격을 4~6% 올릴 것으로 예상했다. 그러나 관세 부과로 인한 신규 주택 가격 상승이 바로 나타나지는 않을 것으로 보인다. 따라서 올해 신규 주택 구매를 계획 중이라면, 주택 건설업체들이 가격을 인상하기 전에 서둘러 구매하는 것이 유리할 수 있다. 반면, 올해 신규 주택 건설이 증가할 것으로 예상되기 때문에 관세 부과로 인한 가격 상승을 어느 정도 상쇄하는 효과도 기대된다. 리얼터닷컴은 올해 단독주택 착공이 약 13.8% 증가한 연율 약 110만 채에 이를 것으로 예측했는데 이는 2021년 이후 가장 높은 수준이다.
<미주 한국일보 준 최 객원기자>
