경기 침체 시, 부동산 투자에 유리한 환경
장기 보유 목적으로 투자해야 수익 안정적
도널드 트럼프 대통령의 오락가락 상호 관세 조치로 주식 시장이 연일 출렁이고 있다. 불안정한 주식 시장으로 인해 자신의 재정에 미칠 영향을 우려하는 미국인이 늘고 있다. 트럼프 행정부의 경제 정책 혼란이 가중되자 주요 경제 조사 기관은 경기 침체 가능성을 40%에서 60%로 상향 조정했고 일부는 이미 침체가 시작됐다는 분석을 내놨다. 그렇다면 관세가 부동산 시장에는 어떤 영향을 미칠까? 관세 부과로 인해 부동산 투자 수익률도 마이너스를 기록할 까? 아니면 불안하지만 고수익 기회가 있는 주식 시장에 지금이라도 돈을 넣어야 할까? 부동산 구매자와 주식 투자자들이 불안해하는 요즘 온라인부동산 정보업체 리얼터닷컴이 부동산 주식 중 어디에 투자하면 좋을 지 분석했다.
▲ 부동산, 장기적으로 안정적 수익
관세가 부동산 시장에 일시적으로 불확실성을 불러일으킬 수 있으나 과거 사례를 볼 때 부동산 투자는 장기적으로 안정적인 투자처로 여겨진다. 부동산 투자로 안정적인 수익을 이루려면 장기 보유 계획이 반드시 필요하다. 과거의 경우 부동산 투자 수익을 보려면 최소 5년 이상 보유해야 한다는 규칙이 있었다. 최근 이 기간이 점점 늘어나는 추세로, 주택과 같은 부동산은 오래 보유할 수록 가치가 오르는 패턴을 보인다.
리얼터닷컴의 집계에 따르면 2020년 3월 31만 9,000달러였던 중간 주택 가격은 현재 약 42만 4,900달러로 33%나 올랐다. 해나 존스 리얼터닷컴 수석 이코노미스트는 “코로나 팬데믹 동안 수요가 공급을 크게 앞질러 주택 가격 급등 현상이 발생했다”라며 “팬데믹 이전에 주택을 구매한 경우 여전히 주택 가격 상승 혜택을 누리고 있다”라고 설명했다.
그러나 존스 이코노미스트는 최근 관세 조치와 주식 시장 변동이 있기 전부터 이미 부동산 수익률 정체 현상이 나타나기 시작했다고 지적했다. 지난 5년간 주택 가격은 여전히 높은 수준이지만 최근 2년 사이 정체되기 시작해, 수익률은 과거 평균에 비해 훨씬 낮아졌다.
따라서 단순히 투자 목적으로 부동산을 구매하는 것이 더 이상 유리한 선택이 아닐 수도 있다. 존스 이코노미스트는 “높은 주택 가격과 금융 비용으로 인해 오로지 투자 목적으로 주택을 구매하는 것은 장점이 떨어진다”라며 “전국적으로 임대료가 정체되거나 하락한 지역도 많기 때문에, 임대 수익으로 모기지 대출 비용을 감당하기 어려울 수도 있다”라고 지적했다.
하지만 부동산 투자 전문가들은 첫 주택 구매자이거나 장기 보유 목적으로 주택을 구매할 계획이라면 주택 투자는 여전히 안정적인 투자처라고 강조한다. 주택을 장기 보유할 경우 그에 따른 가치 상승이 기대되고, 반드시 수익률을 기대하지 않더라도 주거 공간 확보라는 눈에 보이지 않는 장점이 있다. 또 자신이 거주하는 주택을 소유한다는 것은 자체만으로도 삶에 있어서 안정감을 느낄 수 있다.
▲ 주식, 장기적 관점으로 다양한 분산 투자
트럼프 대통령의 관세 발표 이후 며칠간, 주식 시장은 2008년 금융위기와 2020년 코로나 팬데믹 때의 충격을 떠올리게 할 만큼 크게 흔들렸다. 기업과 투자자 모두 글로벌 무역 전쟁과 경제 둔화에 대한 우려로 인해 투자 심리가 위축되었고, 주식 시장은 연일 롤러코스터 장세를 연출했다.
주택 건설업체, 건설 자재 회사 등 부동산 관련주에 투자한 투자자도 주가 하락 여파에서 벗어나지 못했다. 미국 주택 건설에 필요한 목재가 대부분 관세 부과 대상국인 캐나다에서 수입되기 때문이다. 대표적인 상장 주택 건설사인 ‘D.R.호튼’(D.R. Horton), ‘레나’(Lennar), ‘펄티 그룹’(PulteGroup), ‘톨브라더스’(Toll Brothers)등의 주가는 관세 발표 이후 4월 7일 종가 기준 3.5%~6.1%까지 하락했다.
주식 투자자 입장에서 주가 하락은 반가운 일이 아니다. 특히 은퇴 후, 투자 수익에 의존하는 투자자라면 주가 하락에 따른 타격이 더욱 크다. 하지만 대부분의 금융 전문가들은 회복 시점이 언제가 될지 정확히 예측하기 힘들지만, 최근 주가 하락은 결국 회복될 것이라고 입을 모은다. 과거 주식 시장 사례에서도 급락장이 회복된 경우가 많다.
경제 조사 기관 ‘매크로 트랜즈’(MacroTrends)에 따르면 대형주 중심의 S&P 500 지수는 팬데믹이 발생한 2020년 평균 종가 3,217.86에서 작년 5,428.24로 회복했고, 트럼프 대통령의 관세 발표 직전까지 5,853.43으로 랠리를 이어갔다. 금융 및 재정 전문가들은 이 같은 자료를 근거로 “현 시점에서 투자자들에 중요한 것은 버티는 것”이라고 강조하고 있다.
재정 자문 업체 ‘마인드풀 파이낸셜 파트너스’(Mindful Financial Partners)의 멜리사 머피 파보네 설립자는 “시장 변동은 정상적인 현상으로 뉴스 헤드라인, 금리 인상, 글로벌 사건 등 다양한 요인에 의해 촉발될 수 있지만 영구적인 것은 아니다”라며 “시장 타이밍을 맞추려는 시도는 어렵기 때문에, 지금으로서는 투자를 유지하고 관리하는 것이 중요하다”라고 조언했다. 재정 자문 업체 ‘리얼 라이프 플래닝’(Real Life Planning)의 신시아 마이어 금융 전문가도 “장기적인 관점에서 다양한 종목에 분산 투자하면 좋은 수익률을 내는 시기가 찾아온다”라고 말했다.
▲ 경기 침체시, 부동산 투자가 유리
그렇다면 지금 당장 부동산과 주식 중 어디에 투자하는 것이 유리할 까? 두 가지 투자 모두 장기적으로 수익을 제공할 가능성이 있지만, 투자 전문가들은 경제가 침체에 접어드는 시기라면 일반적으로 부동산 투자를 현명한 투자 선택으로 제안한다.
리얼터닷컴의 해나 존스 이코노미스트는 “경기가 침체에 접어들면 실업률이 상승하고, 그로 인해 주택 수요가 줄어 매물로 나온 주택이 많아질 가능성이 크다”라며 “매물이 느는데 수요가 떨어지면 주택 가격에 하락 압력이 가해질 수밖에 없다”라고 설명했다. 존스 이코노미스트는 이어 “경기 침체가 발생하면 대개 모기지 금리가 하락하는데, 주택 가격과 모기지 금리가 동반 하락하면 부동산 투자자에게 유리한 투자 환경이 조성된다”라고 덧붙였다.
<미주 한국일보 준 최 객원기자>
