직접 수리 vs 크레딧 협상… 관세발 복잡해진 수리비 셈법

셀러, 비용 예측 가능하면 직접 수리

바이어는 수리비 높으면 셀러에게

주택 시장이 점진적으로‘바이어스 마켓’(Buyer’s Market)으로 전환되는 가운데, 셀러들이 새로운 변수에 직면했다. 대규모 관세 조치 시행을 앞두고, 바이어의 수리 요청에 대한 대응 방식을 두고 고민이 깊어지고 있는 것이다. 관세가 부과될 경우, 수입 건축 자재의 비용 상승이 불가피해 수리 비용 역시 상당 폭 상승할 수 있다. 현재 관세 부과는 일시적으로 유예된 상태지만, 불확실성이 여전히 남아 있어 셀러 입장에서는 수리 요청을 즉시 수용할지, 또는 관세 동향을 지켜본 후 결정할지를 두고 판단이 어려운 상황이다. 부동산 전문가들은 향후 관세 정책이 주택 거래 비용에 직·간접적인 영향을 미칠 수 있는 만큼, 거래 조건 협상 단계에서 관련 항목에 대해 양측의 명확한 합의가 필요가 있다고 지적한다.

▲ 수리비 셈법 복잡해져

매물의 상태를 점검하는 홈인스펙션 과정에서 지붕, 전기 배선, 배관 등 주요 구조에 결함이 발견될 경우, 바이어는 일반적으로 두 가지 방식 중 하나를 택해 문제를 해결해왔다. 에스크로 마감 이전 셀러에게 직접 수리를 요구하거나, 해당 수리비를 크레딧(매매가 차감 등의 방식)으로 받아 이후 직접 수리하는 방식이다.

하지만 최근 정부의 관세 조치가 본격적으로 논의되면서 이 같은 관행에도 변화의 조짐이 나타나고 있다. 건축 자재 가격의 불안정성과 공급망 차질 가능성이 커지면서 수리 비용 산정이 어려워지고 있기 때문이다. 실제로 업계에 따르면, 기본적인 건축 자재인 못 가격이 최근 70% 가까이 상승했다.

이는 향후 목재, 배관 자재, 전기 부품 등 전반적인 수리 및 리모델링 비용에도 영향을 미칠 것으로 예상됨에 따라 일부 셀러는 관세가 본격적으로 부과되기 전에 자재를 미리 구매해 수리를 마치는 방안을 고려하는가 하면, 일단 매물을 시장에 내놓은 후 바이어의 요청에 따라 수리 여부를 결정하겠다는 셀러도 적지 않다.

▲ 셀러, 작은 건 고치고, 큰 건 크레딧으로

올해 주택 가격 하락과 거래량 감소로 이중고를 겪고 있는 셀러들이 관세 인상에 따른 자재비 급등 가능성이 제기되자, 수리 항목을 ‘직접 처리할 수 있는 항목’과 ‘크레딧 제공이 유리한 항목’으로 나눠 대응하는 방식을 놓고 고민 중이다.

부동산 업계에 따르면 셀러들은 비교적 비용 예측이 가능한 항목, 예를들어, 소규모 냉난방 시설(HVAC) 보수나 미국 내에서 공급되는 자재를 사용하는 경미한 수리는 직접 부담하는 전략을 고려하고 있다. 미국 내 생산 자재의 경우 가격 변동 폭이 크지 않아 수리를 진행해도 리스크가 적다는 판단에서다.

반면 지붕, 외벽 교체와 같은 대규모 수리는 직접 해결하기보다 바이어에게 크레딧을 제공하는 방식으로 협상하는 사례가 늘고 있다. 최근 일부 외벽 자재 업체가 최대 5%의 가격 인상 계획을 발표한 데 이어, 철제 외벽 자재 가격 역시 가파른 상승세가 예고된 상황이다.

이처럼 자재비 예측이 어려운 대규모 수리 항목은 셀러가 직접 부담할 경우 손해를 볼 가능성이 높기 때문에, 크레딧 제공을 통해 매수인이 사후에 직접 수리하도록 유도하는 것이 보다 현실적인 대안으로 떠오르고 있다. 부동산 전문가들은 “아직까지 관세 인상으로 인한 직접적인 충격은 감지되지 않고 있지만, 올해 안에 주택 매각을 계획 중이라면, 관세 인상에 따른 자재비 급등이 본격화하기 전 수리를 마무리하고, 바이어와의 수리비 협상도 서둘러 마치는 것이 유리하다”라고 조언하고 있다.

▲ 바이어, 수리비 예측 어렵다면 셀러에게

정부의 관세 조치가 가시화되면서 바이어 역시 수리 요청 전략을 재정비해야 할 시기다. 자재비 상승 가능성이 높아지는 가운데, 매매 계약 과정에서 셀러로부터 받은 크레딧만으로 수리를 감당하지 못하는 사례가 발생할 수 있기 때문이다.

부동산 전문가들은 바이어가 가장 먼저 해야 할 일로 ‘홈 인스펙션 보고서의 철저한 검토’를 꼽는다. 이미 확인된 결함뿐만 아니라, 향후 고장이 예상되는 항목까지 면밀히 분석하고, 관련 수리 항목에 대해 전문가로부터 구체적인 수리비 견적을 받아야 한다는 것이다.

특히, 외벽이나 지붕, 배관 등 고비용 수리가 예상되는 항목은 자재비 상승에 민감한 분야다. 이에 따라 바이어는 수리비를 최대한 정확히 산출하고, 셀러에게 요청할 크레딧 금액이 적정한지 판단할 수 있어야 한다.

올해 바이어가 고려할 수 있는 전략은 셀러와는 정반대다. 상대적으로 수리비가 낮거나 자재비 예측이 가능한 항목은 바이어가 직접 감당하고, 관세 인상으로 수리비 급등이 예상되는 항목은 셀러가 처리하도록 요구하는 방식이다. 이를 통해 주택 구매에 따른 총비용을 효과적으로 관리할 수 있다.

▲ 전문가 팀 구성해 리스크 최소화

올해 들어 주택 시장은 각종 경제정책의 불확실성에 직면하고 있다. 정부의 관세 부과 움직임과 인플레이션 우려가 맞물리면서 주택 거래 시 수리 및 크레딧 협상 전략의 중요성이 한층 커지고 있다. 경제정책은 셀러나 바이어가 통제할 수 없는 외부 변수이기 때문에, 그 영향을 최소화하려는 전략적 접근이 요구된다.

셀러의 경우, 매물을 시장에 내놓기 전 소규모 수리를 미리 진행하면 매물을 내놓은 뒤 바이어의 관심을 끌고 협상의 주도권을 잡는 데 유리할 수 있다. 특히 자재비가 본격적으로 상승하기 전에 시공업체와 계약을 체결해 수리비를 현재 수준으로 고정해두는 전략이 고려된다.

바이어는 보다 신중한 접근이 필요하다. 홈인스펙션 리포트에 명시된 결함은 물론, 향후 문제가 발생할 수 있다고 지적된 항목에 대해서는 추가 비용이 들더라도 ‘2차 점검’을 의뢰하는 것이 안전한 전략이다. 이를 통해 보다 정확한 수리비 견적을 확보하고, 결함이 중대하다고 판단될 경우에는 계약 철회까지 검토할 수 있다.

전문가들은 올해 주택 매매 시 리스크를 줄이기 위한 방안으로 ‘주택 거래 전문가 팀 구성’을 권장하고 있다. 숙련된 부동산 중개인은 물론, 신뢰할 수 있는 홈인스펙션 업체, 주택 수리 및 리모델링 전문업체, 모기지 대출기관 등과 팀을 이뤄 긴밀히 소통하며, 수시로 자재비와 공사비 변동에 대한 자문을 구하는 것이 바람직하다.

<미주 한국일보 준 최 객원기자>