내년 주택 구입 여건 나아지기 어려워
‘거주 기간·자금 마련 계획’ 따라 결정
장기 주거 계획 있다면 구입해도 좋아
올해 주택 시장 역시 ‘고금리·매물 부족·높은 집값’ 등 삼중고를 겪고 있다. 온라인 부동산 정보업체 질로우에 따르면 최근 5년간 집값은 45% 이상 상승했는데 이는 평년 상승률의 두 배에 달하는 상승폭이다. 하지만 일부 부동산 전문가들은 올해 주택 시장이 서서히 바이어에게 유리하게 바뀌고 있다는 전망을 내놓고 있다. 실제로 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴에 따르면 현재 시장에 나온 주택 매물 수는 전년 대비 약 30% 증가했지만 아직까지 본격적인 가격 인하 움직임은 나타나지 않고 있다. 전문가들은 내년에도 내 집 마련 상황이 나아지기 어렵기 때문에 집을 살 계획이 있다면 오히려 올해가 적기일 수 있다고 조언한다. 올해 내 집 마련 또는 주택 임대를 고려하는 경우 참고할 사항을 살펴본다.
▲ ‘이자율·집값’ 높아 임대 유리 지역 많아
올해 주택을 구매하기보다 임대하는 것이 합리적일 수 있다는 전문가의 분석이 다소 지배적이다. 모기지 금리와 집값이 여전히 높기 때문에 비용면에서 주택 구매보다 임대가 유리한 지역이 많기 때문이다. 적어도 올 한해 고금리기 기조가 이어질 전망이 높기 때문에 다음과 같은 경우라면 임대가 더 현명한 선택이 될 수 있다. ◆장기 거주지를 아직 결정하지 못한 경우, ◆주택 관리와 수리에 시간을 들이고 싶지 않은 경우, ◆높은 주택 비용을 줄이고 싶은 경우, ◆현금을 묶어 두기보다 투자에 활용하고 싶은 경우 등이다.
▲ 장기 거주지 결정 못한 경우
장기적으로 어디에 거주할지 결정하지 못했다면, 주택 구매보다는 임대를 고려하는 것이 바람직하다. 임대는 대개 1~2년 정도의 단기 거주가 필요한 사람들에게 적합하다. 주택을 사고파는 과정은 시간도 오래 걸리고 비용도 만만치 않기 때문이다. 반면 임대는 상대적으로 짧은 계약 기간과 저렴한 비용으로 유연하게 움직일 수 있는 장점이 있다. 또, 임대 기간 동안 특정 지역을 직접 체험하면서 각 지역의 분위기와 주거 환경 등을 파악할 수 있고, 주택 구매 시 참고할 수 있다.
▲ 주택 관리 부담스럽다면
주택 소유주로서의 자부심이 있지만, 그에 따른 관리 책임은 피할 수 없다. 주택 관리 책임이 부담스러운 경우에는 임대가 나은 선택일 수 있다. 임대의 가장 큰 장점 중 하나는 주택 관리에 대한 책임이 없다는 점이다. 정원 관리나 냉난방 설비 등 주택 시설이 고장 나도 비용 부담은 집주인이 져야 한다. 내 집 마련이 우선순위지만 주택 관리 부담을 최대한 줄이고 싶다면 콘도미니엄 구매가 방법이 될 수 있다. 콘도미니엄의 경우 외부 공용 공간에 대한 관리는 ‘주택소유주협회’(HOA)가 담당하고 소유주는 내부 관리만 책임지는 방식이 대부분이다.
▲ 높은 주택 비용 줄이고 싶은 경우
올해도 고금리로 모기지 대출 이자 부담이 커지면서 비용 측면에서 임대가 유리한 지역이 많다. 특히, 뉴욕이나 가주 등 주택 가격이 높은 지역의 경우 임대가 훨씬 더 경제적으로 여겨진다. 최근 뉴욕 맨해튼에서 비슷한 조건의 아파트 두 채 중 한 채는 매매용 매물(가격 129만5,000달러), 다른 한 채는 임대용 매물(월 임대료 6,750달러)로 나왔다.
첫번째 매물 구매 시 초기 비용만 약 31만 달러(다운페이먼트 25만9,000 달러 + 클로징 비용 5만 달러)가 들며, 이후 관리비와 재산세 등을 포함하면 평방피트당 월 2달러50센트 정도의 추가 비용도 발생한다. 여기에 연 6.9%의 모기지 이자율 적용하면, 해당 아파트의 월 페이먼트는 약 9,697달러로, 월 임대료보다 약 3,000달러 가까이 비싼 셈이다.
▲ 여유 현금 투자에 활용하고 싶은 경우
최근 밀레니엄 세대 사이에서 ‘주택 구입보다 임대가 유리하다’는 생각이 많다. 주택을 구입해 부동산 자산을 쌓는 것보다, 저렴한 임대로 살며 여윳돈을 주식 등에 투자하는 것이 자산 축적에 유리하다는 판단 때문이다. 집값 상승율보다 주식 투자 수익률이 더 높다는 통계가 이 같은 판단을 뒷받침한다. 통계에 따르면 일반적으로 주택 가격은 연간 4~5% 수준의 상승률을 보이는 반면 S&P 500 지수는 지난 100년간 연 평균 10%의 수익률을 기록하고 있다. 재정 전문가들은 주식 투자 경험이 있고 투자 계획을 철저히 실행할 수 있다면 고려해볼 만한 방법이라고 조언한다.
▲ 내 집 마련 여건 당분간 나아지기 힘들어
당분간 내 집 마련이 여건이 지금보다 크게 개선되지 않을 것이란 전망이 많다. 주택 구매를 추천하는 부동산 전문가들은 2~3%대의 초저금리 시대가 다시 오기 힘들고, 만약 금리가 큰 폭으로 떨어지면 나중에 재융자를 통해 이자 부담을 줄일 수 있다고 설명한다. 이들 전문가들은 다음과 같은 상황이라면 구매가 유리하다고 조언한다. ▲최소 2년 이상 거주 계획이 있는 경우, ▲자신만의 생활 공간을 갖고 싶은 경우, ▲투자·은퇴 자산 외 별도의 다운페이먼트가 마련된 경우, ▲가치가 꾸준히 상승하는 자산을 원하는 경우 등이다.
▲ 장기 거주 계획 있는 경우
주택을 구매하기 전 그 집에 얼마나 오래 거주할 지 반드시 고려해야 한다. 일반적으로 집을 구매한 뒤 최소 2년 이상 거주하는 것이 좋다. 거주 기간이 2년 미만일 경우 주택 가격 상승분에 대해 양도소득세 부과될 수 있기 때문이다. ‘연방 국세청’(IRS)은 부부 공동 명의 기준으로 50만 달러까지는 양도소득세를 면제해주지만, 이를 적용받으려면 집을 팔기 전 5년 중 최소 2년 이상 그 집에 실제로 거주해야 한다는 조건이 있다. 이 밖에도 주택 구매 시 들어간 각종 비용(대출 수수료, 클로징 비용, 중개 수수료)을 회수하는 데 최소 5~7년 걸리기 때문에, 이 기간 내에 주택을 처분하면 경제적 손실이 발생할 수 있다.
▲ 자신만의 생활 공간을 갖고 싶은 경우
자신의 생활 공간을 완전히 통제할 수 있다는 점이 주택 소유의 장점으로 꼽힌다. 집을 소유하면 벽을 원하는 색으로 칠하고, 내부도 마음대로 꾸밀 수 있다. 룸메이트나 반려동물, 홈 비즈니스 운영 여부도 스스로 결정할 수 있다. 게다가 주택 임대료 인상이나 임대 중인 팔릴 때 발생하는 불안감 등에도 시달릴 필요가 없다.
▲ 별도의 다운페이먼트 마련된 경우
보유 자산을 주식 등에 투자한 사람이 많다. 올해 S&P 500 지수가 5월 말 기준 12% 상승했지만 최근 시장 급락으로 손실을 본 투자자도 많다. 이들 투자자가 주택 구매를 위한 다운페이먼트 마련 수단으로 투자 주식을 처분할 경우 손실이 더욱 커질 수 있다. 그러나 다운페이먼트 자금을 고수익 예금이나 CD 등 안전한 곳에 따로 보관해 둔 경우, 투자 주식을 처분해야 하는 부담을 줄일 수 있다. 투자 자산을 깨지 않고 다운페이먼트를 마련할 수 있다면 주택 구매를 미룰 필요가 없다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
