매뉴팩처드,‘초기 구입비·관리비’ 낮아
‘모듈러, 재판매 가치·가치 상승폭’ 높아
우선순위 꼼꼼히 따져보고 골라야
일반 주택 가격이 치솟고 모기지 이자율마저 고공행진을 이어가면서 바이어들이 ‘공장에서 만든’ 이른바 조립식 주택 시장으로 눈을 돌리고 있다. 조립식 주택에는 여러 형태가 있는데 ‘모듈러 주택’(Modular Home)과 ‘매뉴팩처드 주택’(Manufactured Home)이 대표적이다. 이들 조립식 주택은 모두 공장에서 제조된 뒤 주택 부지로 옮겨져 설치된다는 공통점이 있지만 구조 방식에서부터 대출 방식, 설치 가능 지역 등에 이르기까지 다른 점도 많다. 두 형태 주택의 차이를 제대로 이해해야 현재 상황에 더 적합한 주택을 선택할 수 있다. 최근 높은 관심을 받고 있는 모듈러 주택과 매뉴팩처드 주택의 여러 차이점을 알아본다.
▲ ‘구입 비용·재판매 가치’ 등 다른 점 많아
모듈러 주택과 조립식 주택은 명칭은 비슷하지만 실제로는 여러 차이점이 있다. 모듈러 주택은 공장에서 구조물 일부를 제작한 뒤 현장에서 조립해 영구적인 기초 위에 설치한다. 시공 기준이나 외관, 내구성 면에서 전통적인 일반 주택과 거의 차이가 없다.
반면 매뉴팩처드 주택은 공장에서 건물 전체를 제조해 철제 프레임 위에 얹은 후 한 부분 또는 여러 부분으로 나눠 주택 부지로 운반된다. 이동이 가능하다는 점에서, 예전에는 ‘이동식 주택’(Mobile Home)으로 불렸으나 ‘연방주택도시개발국’(HUD) 1976년 6월 15일 모빌 홈 건축 규정을 강화한 뒤로 부터 현재 명칭으로 변경됐다.
▶건축 기준: 모듈러 주택은 각 지방 자치단체와 주정부의 건축 규정을 따른다. 반면 조립식 주택은 HUD 기준에 따라 제조된다. ▶설치 부지: 모듈러 주택은 일반적으로 소유한 토지 위에 고정식 기초를 두고 설치된다. 반면 조립식 주택은 임대 부지나 소유 부지 모두 설치가 가능하며 다른 부지로 이동도 할 수 있다. ▶대출 조건: 모듈러 주택은 일반 주택과 동일한 방식으로 모기지 대출이 가능하다. 그러나 조립식 주택은 토지에 고정돼 있지 않으면 전통적인 모기지 대출을 받기가 어렵고, ‘동산 대출’(Chattel loan) 같은 특정 대출을 신청해야 한다. ▶재판매 가치: 모듈러 주택은 일반 주택처럼 시간이 지날수록 가치가 상승하는 경향이 있다. 반면 조립식 주택 중 토지에 고정돼 있지 않은 경우, 시간이 지나면서 가치가 떨어질 수 있다.
▲ 장기 상승폭 큰 모듈러, 가격 다소 비싸
최근 조립식 주택에 대한 관심이 높아진 저렴한 가격 때문이다. 매뉴팩처드 주택은 상대적으로 저렴한 가격으로 생애 첫 주택 구입자, 은퇴 후 주거비 부담을 줄이려는 시니어층, 저소득 층 구입자들 사이에서 매력적인 내 집 마련 대안으로 떠오르고 있다.
매뉴팩처드 주택은 평방피트당 약 85달러 수준으로, 모듈러 주택이나 일반 주택보다 훨씬 저렴하다. 이처럼 저렴한 가격 때문에 일반 주택 구매에 필요한 모기지 대출 승인이 힘들거나 장기 대출에 부담을 느끼는 바이어들이 많이 찾고 있다.
반면 모듈러 주택은 가격이 상대적으로 비싼 편이지만, 장기적 가치 상승분 등을 고려하면 유리한 점도 많다. 모듈러 주택의 평균 가격은 평방피트당 약 110달러로 매뉴팩처드 주택보다 비싸지만, 관할 정부의 건축 규정을 따르고 영구 기초 위에 세워지기 때문에 일반 주택과 비슷한 수준의 감정가와 자산가치를 인정받는다.
▲ 매뉴팩처드, 가격 싸지만 대출 제한
모듈러 주택은 일반 주택으로 분류되기 때문에 ‘연방 주택국’(FHA), ‘재향군인청’(VA), ‘연방농무부’(USDA) 등 정부 기관이 보증하는 대출은 물론, 일반 모기지 대출 등 다양한 대출 상품을 통한 구입이 가능하다. 시공 기준이 명확하고 재판매 가치가 상대적으로 안정적이라는 점 덕분에, 모기지 대출에 따른 위험이 매뉴팩처드 주택에 비해 낮게 평가받는다.
반면 매뉴팩처드 주택은 제조된지 오래됐거나 토지에 영구적으로 설치되지 않은 경우, 전통적인 모기지 대출이 힘들다. 매뉴팩처드 주택은 대부분 동산 대출을 통한 구입이 많은데, 동산 대출은 이자율이 높고 상환 기간이 짧은 경우가 많다.
▲ 모듈러 ‘북동부·중서부’…매뉴팩처드 ‘남부·서부 농촌지’
리얼터닷컴에 따르면 올해 5월 기준 전국 매뉴팩처드 주택 매물의 중간 가격은 약 15만 9,900달러로 집계됐다. 이는 같은 달 일반 주택의 평균 가격인 44만 달러에 비하면 절반도 되지 않는 수준이다. 매뉴팩처드 주택 매물은 토지 가격이 상대적으로 저렴하고 조닝 규제가 덜 까다로운 남부와 서부 농촌 지역에 몰려 있다.
애리조나주의 경우 전체 주택 매물 중 매뉴팩처드 주택이 차지하는 비율이 약 9.2%로 전국에서 가장 높다. 이어 델라웨어(8.7%), 오리건(8.6%) 등도 매뉴팩처드 주택 매물이 차지하는 비율이 높은 주로 조사됐다. 애리조나주 매뉴팩처드 주택 중간 가격은 약 16만 9,900달러이며 델라웨어와 오리건의 경우 16만5,000달러~23만 5,000달러에서 형성되고 있다. 이에비해 모듈러 주택은 전통 주택의 외관과 구조를 선호하면서도 비용과 시공 기간을 줄이고자 하는 수요가 많은 북동부와 중서부 지역에서 인기를 끌고 있다.
▲ 나에게 맞는 선택은?
두 주택 중 더 적합한 주택을 선택하려면 먼저 우선순위를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 가격, 대출 옵션, 토지 소유 여부, 장기 가치, 건축 시간, 용도(조닝) 규제 등 다양한 조건을 확인하면 선택에 도움이 된다.
구입 비용이 우선순위인 경우 매뉴팩처드 주택이 경제적이다. 초기 구입 비용이 낮고, 임대 부지나 트레일러 파크 단지 내에 설치할 수 있어 재산세 등 주택 비용을 줄일 수 있다. 다만, 토지에 영구적으로 설치되지 않은 경우 시간이 지날수록 가치가 떨어질 위험이 있는 점을 감안해야 한다.
반면 모듈러 주택은 초기 비용은 높지만 장기적 자산 가치 상승폭이 커 투자 가치가 큰 편이다.
<미주 한국일보 준 최 객원 기자>
