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채권그룹 ‘샤핑몰 지분전환’ 요구…마켓 운영과는 별개

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이슈진단-파산보호신청 가주마켓 어떻게 되나… 건물소유권과 별도 마켓은 30년 리스기한

마켓측 “1,200만달러 채권으로 건물 노려” 주장, ‘옵션 강제이행’ 소송 자산가치 산정이 쟁점

LA 한인타운 웨스턴과 5가에 있는 ‘가주마켓 플레이스 샤핑센터’(대표 이현순)가 거액 부채 문제로 챕터 11 파산보호 신청을 연방법원에 접수하면서(본보 13일자 A1면 보도) 이로 인한 파장이 어디에 어떻게 미칠지 한인사회의 관심이 쏠리고 있다. 이 곳은 LA 한인타운의 대표적인 한인 마켓으로 설립 34년을 맞은 가주마켓이 입주해 있는 신축 건물로 한인 및 한인타운 주민들의 새로운 명소로 떠오른 샤핑센터여서 향후 연방 파산법원의 결정과 그 여파가 주목되고 있다. 가주마켓 플레이스 챕터 11 신청의 구체적 배경과 법정소송 상세 내막, 향후 전망 등을 살펴본다.

가주마켓은 정상 운영

이번 챕터 11 파산보호 신청과 한인 마켓인 ‘가주마켓’(California Market)은 엄밀히 따지자면 직접적인 연관이 없다. 지난 10일 캘리포니아 센트럴 지구 연방 파산법원에 챕터 11을 신청한 법인체는 마켓 운영 주체인 ‘가주마켓’이 아닌 마켓이 입점해 있는 ‘캘리포니아 마켓플레이스 샤핑센터’(450 S. Western, LLC)이다.

가주마켓 이현순 대표가 샤핑센터의 소유권을 가지고 있어 간접 영향은 불가피하지만, 파산보호 신청으로 인해 현재의 가주마켓 운영이 직접적인 영향을 받지는 않는다는 것이다.

또 샤핑센터 건축 당시 1,200만 달러를 이씨 측에 융자해 준 한인 심장전문의 김일영씨의 ‘어드마이어 캐피탈 융자사’(Admire Capital Lending, LLC)와 ‘벨몬트 투 인베트스트먼트 홀딩스’(Belmont Two Investment Holdings, LLC) 등과의 소유권 분쟁도 가주마켓 운영에는 당장 큰 영향을 주지 않는다. 이들 업체로부터 1,200만 달러를 차입하면서 체결한 계약서에 융자금과 지분전환 옵션조항을 삽입했지만, 동시에 샤핑센터 소유권이 이전되더라도 ‘가주마켓’에 대해서는 30년 리스권을 보장하는 조항을 넣었기 때문이다.

따라서 가주마켓은 소유권 분쟁이나 파산법원 판결에 관계없이 오는 2050년까지 현 샤핑센터에서 마켓을 운영할 수 있는 권리를 확보하고 있다.

중국인 투자이민 자금 등 차입

가주마켓 창업자인 고 이만성 회장이 별세한 지난 1997년까지만 해도 탄탄한 재정상태를 유지했던 가주마켓은 이후 한인 마켓업계 치열한 경쟁으로 어려움을 겪기 시작했고, 돌파구로 현 웨스턴가와 5가에 ‘캘리포니아 마켓 플레이스’라는 대형 샤핑센터 건립 프로젝트를 시작했다.

그러나 당시 구 윌셔은행으로부터 건축융자를 받으려던 계획이 차질을 빚자 가주마켓 측은 은행 융자를 포기하고 중국인 투자이민(EB-5) 투자금 운영사로부터 2,700만 달러를 유치하면서 샤핑센터 신축 공사를 시작할 수 있었다.

이후 공사 지연으로 예산이 눈덩이처럼 불어나자 지난 2015년 ‘어드마이어 캐피탈 융자사’와 ‘벨몬트 투 인베트스트먼트 홀딩스’ 등으로부터 약 1,188만 달러에 달하는 사채성 자금을 긴급 수혈해 2016년 샤핑센터가 완공됐지만 부채가 4,000여만 달러에 육박하는 상황이 됐다.

‘융자금 지분 전환’ 조항 법적분쟁

LA 카운티 수피리어코트에는 가주마켓 측을 상대로 한 2건의 소송이 수년째 진행 중이다. 1,200만 달러를 융자해 준 ‘어드마이어 캐피탈’ 등 한인 채권그룹 측이 가주마켓 플레이스 측에 제기한 ‘계약이행요구’ 소송과 ‘계약위반 및 지분양도 강제이행’ 소송이다.
지난 2015년 양측은 융자계약을 체결하면서 융자금 변제 시한인 2016년 12월31일 이전에 채권자 측이 자의적으로 융자금의 지분전환을 요구할 수 있도록 한 소위 ‘변제일 이전 융자금 지분전환’ 조항을 계약서에 삽입했다.

한인 채권그룹 측은 1,200만달러 융자 당시의 옵션조항을 근거로 가주마켓과 이현순 회장 측에 결과적으로 샤핑몰 건물의 지분 양도를 요구하며 사실상 샤핑센터에 대한 소유권을 넘길 것을 요구하고 있다.

채권그룹 소유주는 누구

복수의 업계 관계자들에 따르면 소유권 이전 소송을 주도하고 있는 융자사는 ‘어드마이어 캐피탈’로, 이 회사는 한인 심장전문의 김일영씨와 가족들이 소유, 운영하고 있는 가족 업체로 알려져 있다.

또 가주마켓 측에 약 500만 달러를 융자해 준 ‘벨몬트 투 인베트스트먼트 홀딩스’는 다운타운 자바시장에서 부를 축적한 브라질 출신 한인 자산가들이 투자자로 참여하고 있는 업체로 알려져 있으나, 투자자들의 구체적인 면면은 드러나 있지 않다.

이번 가주마켓 측의 챕터 11 신청서에 따르면, 김일영 전문의와 다른 한인 투자자 등이 이끄는 이들 채권 업체들의 차입금은 총 1,188만4,341달러다.

샤핑센터 자산가치 대립

법적 소송에서는 샤핑센터 건물 부동산의 자산가치가 소송의 핵심 쟁점으로 부상했다. 가주마켓 샤핑센터의 시장가치가 어떻게 결정될 것인가 하는 것이다.

한인 채권그룹 측이 계약서를 근거로 건물의 시장가치가 4,800달러에서 차입한 투자이민 자금 등 부채 3,800만 달러를 빼면 남은 자산가치가 융자금에 못 미치게 돼 채권그룹 측이 지분 100%를 갖게 된다고 주장하고 있다.

하지만 가주마켓 플레이스 측은 샤핑센터 건물이 7,500만 달러의 시장가치가 있다며 부채액을 빼도 자산가치가 3,500 만달러 이상 남게 돼 어드마이어사 등의 지분은 30%에 불과하다고 반박해왔다.

이와 관련해 이현순 대표는 이들 업체들이 1,200만 달러도 되지 않는 채권을 앞세워 7,500만 달러 상당의 가치가 있는 샤핑센터를 통째로 집어삼키려고 시도하고 있다고 주장하고 있다.

챕터 11 승인될까

한편 연방 파산법원이 가주마켓 플레이스 측의 챕터 11 신청을 승인하게 될지는 현재 미지수다. 현재 LA 카운티 법원에 채권업체들과의 소송까지 계류 중이어서 결과를 예단하기 어렵다. 상법 변호사들은 일단 연방법원의 심리가 시작되기 전 약 2개월간은 채무이행이 유예될 것으로 보고 있다. 또 연방법원이 파산보호 신청을 받아들이거나 현재 진행 중인 소송의 결과가 나오기까지 심리를 연기할 가능성도 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

<한국일보 김상목 기자>

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